Продаж землі сільськогосподарського призначення. Зразок договору купівлі-продажу

Землі, прідатні для вирощування необхідніх у продовольчих плані культур, у всіх країнах вважаються стратегічнімі об`єктами. У Росії, яка хоч і вважається на більшій частині своєї території "зоною різікованості землеробства", Прідатніх для сільського господарства земель з надлишком, І, як і всякий корисний ресурс, смороду знаходяться під пільних Увага держави.

Землі для потреб сільського господарства як предмет Догода

У період перебудови, коли стало практично повна зміна законодавчої бази в країні, держава Втрати свій статус єдиного власника землі. Чинний 25.04.1991 р Земельний кодекс Української РСР і поправки до Конституції у +1978 р фізичним особам мати у власності за за Необмежений Кількість ділянок для різніх потреб. При цьом Було встановлен мораторій на продаж землі СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення трівалістю в 10 років, в разі її безкоштовно Отримання, й 5 років, з моменту придбання за плату.

Однак з Прийняття в 1993 Конституції РФ всі обмеження були скасовані, і ділянки стали повноціннімі учасниками громадянського обороту.

Земельний кодекс РФ (ЗК РФ) в статті 11.1 візначає ділянки як частина поверхні землі, теріторію, Межі якої Встановлені та зареєстровані в Певної законом порядку. Такоже смород є нерухомости, ділімімі, неспоживна, оборотоздатні Промова, що ма ють спеціфічну рису у вигляді правового режиму (категорії), Який встановлюється в залежності від цільового призначення землі.

Серед перерахованого у законі категорій землі, вікорістовувані для потреб СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО виробництва, перебувають на Першому місці, що обумовлено їх особливо важлівістю для держави. У частині 1 статті 77 ЗК РФ до них відносять Такі об`єкти:

• Ділянки, розташовані за межами поселень і прізначені для сільськогосподарської ДІЯЛЬНОСТІ - посіву культур, тваринництва, сінокосіння, а такоже під розміщення відповідніх об`єктів (ферм, зернотоків та ін.).
• Ділянки, на якіх можна займатіся сільським господарством, але Які відносяться до інших категорій - землям поселень і нелісовіх земель лісового фонду.

Всі опісувані об`єкти за своїм складом неоднорідні, і в Призначення для продажу ділянку можуть входити наступні їх види:

Незалежності від складу і пропорцій угідь, їх продажів буде проводитись за особливо правилами, Певного ЗК РФ і ФЗ № 101-ФЗ (далі - Закон про обіг). Однак існують і деякі Особливості купівлі-продажу земель СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення зі значним включенням допоміжніх угідь. Зокрема, їх склад, умови Виникнення та Подальшого використання обов`язково повінні буті включені в текст договору.

Обмеження у продажу земель

Цивільний оборот ділянок здійснюється в урахуванням обмежень, встановлення Цівільнім, Земельним кодексом РФ і іншімі законами. Під ними розуміють умови, заборонено, стрімують власника по годину відчуження об`єкта нерухомості (сервітут, іпотека, управління на Довірі, оренда ТОЩО.).

Згідно з нормами Закону про обіг, купівля-продаж земель СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення має наступні обмеження:

1. Ділянки НЕ передаються у власність іноземцям (фізичним особам або компаніям), особам без громадянство, а такоже російськім підпріємствам, якщо в їх статутному Капіталі частко іноземної участі складає більше 50%.
2. Ділянки НЕ можуть буті продані з подалі зміною категорії (призначення). При цьом після Здійснення операції допустимо Змінити дозволеного використання землі. Наприклад, території для сінокосіння можна перевести в пасовища.
3. Згідно зі статті 4 Закону про обіг, у власності за за однієї особин (людини або компанії) може знаходітіся тільки Певна площа - від 10 до 100% від Загальної кількості угідь в межах муніціпальніх Утворення. Більш конкретні обмеження Встановлені регіональнімі актами.

Переважні права в ПОКУПЦІ ділянок

Стаття 8 згаданого закону візначає головна Перешкода для вільного обігу земель - ПРІОРИТЕТ регіону на придбання ділянки при його продажу. З Огляду на стратегічну і продовольчу важлівість територій, обмеження, ласка передбачає Особливий порядок відчуження, Цілком обгрунтовано.

Відео: Земля СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення

Суть Переважно права Полягає в тому, що продавець при Намір укласті в Майбутнього договір продажів ділянки, зобов`язаний в пісьмовій формі надаті Наступний інформацію:

• ВАРТІСТЬ землі і термін розрахунків між сторонами (НЕ більше 90 днів);
• площа об`єкта в гектарах і кв. метрах;
• місце Розташування (адреси) ділянки за відомостямі кадастрового обліку;
• кадастровий (умовний) номер земельної ділянки;
• Відомості про продавця, включаючі Контактні дані.

У Повідомленні НЕ потрібно вказуваті Відомості про покупця. Закон вимагає лише Позначення бажань про відчуження власності за за. Такоже цею документ не Тягном Виникнення будь-якіх зобов`язань з продажу.

ПОВІДОМЛЕННЯ передається в канцелярію органу влади або відправляється листом з Описом вкладення. У подалі відповідні Позначки і документи будуть головного доказ у судів Суперечка про дійсність договору купівлі-продажу.

Якщо виконавчий орган (департамент, Міністерство, відділ) регіону відмовіться від покупки, направивши продавцеві відповідне ПОВІДОМЛЕННЯ, то продажів ділянки землі СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення має відбутіся протягом 1 року. Альо рішення з питання покупки землі може віявітіся і позитивним. У цьом випадка почінають діяті статті Законів регіонального рівня, що передбачають конкретні процедури Сповіщення продавця (ПОВІДОМЛЕННЯ, Розпорядження або постанова) і оформлення в подалі договором купівлі-продажу.

Наприклад, продаж земель СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення в московській області, віходячі з пунктом 3 статті 10 Закону № 75/2004-ОЗ від 12.06.2004 р, винна відбутіся протягом 60 днів після Прийняття Державним органом рішення про придбання ділянки.

Крім прав регіону або муніципального освіти, законодавство РФ дає перевагу і іншім суб`єктам:

1. Орендар за пунктом 8 статті 22 ЗК РФ має право вікупіті орендованого ділянки Із земель державної власності за за перед усіма іншімі бажаючих.
2. При банкрутство власника - сільськогосподарської організації - правовласником сусідніх земель ма ють право Переважно придбання його володінь.

Дотримання умов про переважної купівлі обов`язково. У разі Порушення, купівля-продаж земель СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення може НЕ відбутіся або буті Визнана недійсною в суді.

Пропозиція про продаж земель: зразок

Норми статей № 101-ФЗ розвіваються і на регіональному Рівні, Шляхом видання окремий Законів. Наприклад, продаж землі СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення в Іваново регулюється Законом № 31-ОЗ від 08 травня 2008 р "Про обіг земель на території Іванівської області". У інших же регіонах положення про відчуження назв об`єктів включені в ЗАГАЛЬНІ закони у вигляді окремої глави або параграфа.

Ті ж відбувається і в відношенні Повідомлень про Майбутній продажів ділянки. У більшості регіонів Пропонується направіті лист у довільній формі, вказано в ній всю необхідну інформацію. Альо в Деяк суб`єктах форма затверджується виконавчим органом. Наприклад, в Ніжньогородській області Сповіщення обов`язково Винне ВІДПОВІДАТИ додатка № 1 до Постанови Уряду № 453-р від 13 March 2012 р

Підготовка до Здійснення Догода з придбання ділянки

Договір, як юридичний факт, з`являється в результаті процедури його Укладення між Незалежності сторонами (продавцем і покупцем), яка складається в досягненні Згоди за всіма умів. Однак для Укладення договору та патенти і наявність Наступний умів:

1. Формування земельної ділянки.

Продаж землі СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення може здійснюватіся тільки Стосовно індивідуально-вопросам комерційної торгівлі ділянок, що має на увазі проходження їх через процес межування (встановлення та закріплення меж на місцевості) і постановку на кадастровий облік відповідно до ФЗ № 221-ФЗ від 24.07.2007 р

2. ПОВІДОМЛЕННЯ ОРГАНІВ віконавчої влади регіону або / та району про бажання продати ділянку на конкретних умовах і Отримання від них відповідної ВІДПОВІДІ.

3. Отримання Згоди третіх осіб на продаж, вираженість в пісьмовій формі. Чінні закони передбачають наступні їх види:

• Згода Чоловіка власника на продаж (пункт 3 статті 35 СК РФ).
• Згода Тимчасова керуючого, зборів кредіторів або Надав фінансове забезпечення особин (статті 64, 82 і 101 ФЗ № 127-ФЗ від 26.10.2002 р "про неспроможність").
• Згода власника (СФГ, сільгосппідприємства) сусідніх територій, якщо сам продавець ділянки знаходиться в стані банкрутства на стадії конкурсного виробництва.

Наведення ПЕРЕЛІК умов є відкрітім, тому що необхідність Здійснення вопросам комерційної торгівлі Дій для Укладення договору купівлі-продажу, перелогів від багатьох факторів, включаючі саму ділянку, його місце Розташування, правовласника, способу відчуження.

Наприклад, при повторній купівлі-продажу не потрібно проведення кадастрово робіт, так як предмет договору Вже свяченою на відповідній облік. ПОВІДОМЛЕННЯ ОРГАНІВ влади про намірі до продажів потрібно, тільки якщо продавцем є приватна особа.

істотні умови

Положеннями статті 432 Цивільного кодексу РФ (ГК РФ) Визначили, що до моменту фактичного Укладення Догода і передачі майна та грошів сторонам та патенти домовитий про таких умов:

1. предмет договору - повний опис земельної ділянки, що дозволяють відрізніті його від інших. Практика вироби набір відомостей, Які обов`язково вказуваті в договорі:

• кадастровий номер;
• адреси (місце Розташування);
• площа в гектарах або кв. метрах;
• категорія і дозволеного використання.

2. Ціна відчужуваної землі - матеріальне вираженість обов`язку Сплатити виконан продавцем своїх умів договором купівлі-продажу. Вона може буті вказана як за всю теріторію в цілому, так і за одиницю площі. Сторони Вільні у віборі розміру ціни, але НЕ можуть змінюваті її довільно.

За відсутності переліченіх умів договір продажів ділянки НЕ буде Укладення, а самє відчуження його у власність Іншої особин просто не відбудеться.

права і обов`язки продавця земельної ділянки

Продаж земельної ділянки Із земель СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення має на увазі НЕ тільки визначення предмета і ціни, а й повну регламентацію Дій сторін (продавця і покупця) з питання передачі, Прийняття та оплати майна, а такоже Подальшого оформлення документа в Росреестра.

Права і обов`язки власника візначені в поважної законодавстві РФ і полягають у Наступний:

1. Обов`язки та права продавця.

1.1. Надання всієї наявної у нього інформації про Обтяження (обмеження) ділянки, його якості і перспективи використання за призначення. Це Відомості:

• про Дозвіл на ведення спеціфічніх відів сільського господарства (Пристрій віноградніків, створення об`єктів і ін.);
• наявність сусідніх ділянок, Які Надаються будь-який Вплив на купується ділянку;
• якісні Властивості землі, Які вплівають на її використання і ВАРТІСТЬ;
• інші дані, що можуть будь-яким чином змінюваті рішення покупця про придбання.

Права на земельну ділянку можуть буті обмежені встановлення на регіональному Рівні особливо вимог до використання і режиму господарювання і буті пов`язані з охороною тваринного і рослини світів, збереженням родючості грунту, Місць проживання рідкісніх відів тварин чи птахів, природних Шляхів міграції та ін.

Власник ділянок можуть не знати про всі наявні обмеження, але винен вказаті в договорі ті, Які Йому відомі.

1.2. Передача земельної ділянки.

Під ЦІМ положенням маються на увазі Дії продавця за фактічність і юридичною Введення набувачам у володіння земельною ділянкою. Причому маються на увазі не буквальне значення "вручення", А то, що вкладається в це слово законом.

Відео: Послуги з оформлення земельних ділянок (калуга, Калузька область)

За пунктом 1 статті 224 ГК РФ будь-яка річ вважається врученої після безпосередно Надходження у володіння покупця. Останнє може віражатіся у вигляді звільнення ділянки від майна продавця або пріпінення господарювання.

Зобов`язання по передачі оформляється у вигляді спеціального документа - акта прийому-передачі за підпісом сторін договору і тільки після цього вважається Виконання.

2. Основні право продавця Полягає в можливості Вимагати своєчасної оплати земельної ділянки за умови договору купівлі-продажу. Якщо майно відчужується органом віконавчої влади, то ВІН має право:

• контролюваті охорону і використання ділянки;
• Вимагати цільового використання майна, а такоже виконан інших зобов`язань по використаних території.

Права і обов`язки покупця земельної ділянки

Положення про Дії і можливості набувачам, як правило, аналогічні і по відношенню до продавця. Більш того, Останній може НЕ мати можливості віконаті свої обов`язки без відповідного Дії покупця. Взагалі їх можна умовно розділіті на 2 групи:

1. Основні зобов`язання.

1.1. Оплата вартості ділянки в розмірі, рядки та порядку, встановленим за договором купівлі-продажу. Як правило, це віражається в переказі коштів на Розрахунковий рахунок в порядку повної передоплат.

1.2. Вчинення Дій, спрямованостей на Прийняття земельної ділянки в фактічність володіння ділянок і складання акту прийому-передачі.

Кількість додатково обов`язків, покладених на покупця, й достаточно велика І, звичайна, Включає згоду платити земельний податок НЕ з дня Зміни власника ділянки в реєстрах податкових ОРГАНІВ, а з дня Укладення договору купівлі-продажу або моменту качана фактичного використання об`єкта. Його ж, як правило, зобов`язуються провести і Сплатити реєстрацію переходу прав на ділянку в органах Росреестра.

Якщо власником предмета продажів Виступає орган влади, то на набувачам можуть буті перенесені і інші обов`язки, включаючі:

• забезпечення Утримання та благоустрою прилеглої території та під`їзніх Шляхів;
• Терміни і порядок Освоєння посівної території;
• забезпечення вільного доступу представників державних ОРГАНІВ на ділянку для цілей Перевірки особливо господарювання;
• Збереження Межов, геодезичних знаків;
• Певний набір і Терміни проведення ЗАХОДІВ щодо охорони і Поліпшення стану земель.

Відео: 31.10.2015г. Щелковського район. Село Леоніха. Скарги мешканців.

2. Головне право покупця відповідає обов`язки продавця і Полягає у вимозі своєчасної передачі земельної ділянки з можлівістю безперешкодного Здійснення своїх повноважень власника:

• зведення Будівлі і споруд для потреб сільського господарства;
• використання для Власний цілей загальнодоступніх корисних копалин, грунтових вод і Закритого акціонерного АКЦІОНЕРНОГО водойм;
• проведення Зрошувальна, осушувальніх, меліоративних робіт, Пристрої водойм (ставків і обводнених кар`єрів).

Договори придбання земельних ділянок НЕ ма ють обов`язкової форми і полягають за загально правилами про купівлю-продаж нерухомості. Альо НЕ Забороняється використовуват и Раніше діючі акти, форми договорів. Наприклад, Наказом Роскомзема РФ 1-16 / 770 від 02.06.1993 р Було Затверджено зразок договору купівлі-продажу землі СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення. У Зараз годину цею документ Втрати Чинність, але може служити орієнтіром при угідь по відчуженню земельних ділянок.

Недійсні положення договору купівлі-продажу

Пункт 2 статті 37 ЗК РФ перераховує умови, при наявності якіх продаж землі СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення буде недійсна:

1. Право продавця або Іншої особин вікупіті майно назад по своєму Бажанов або при будь-якіх умовах. Наявність такого положення суперечіть самій суті власності за за.
2. Обмеження нового власника (набувачам) в можливості Подальшого Розпорядження отриманий майном. Наприклад, Заборона на оформлення іпотекі, посів вопросам комерційної торгівлі культур, здачу в оренду та ін.
3. Звільнення продавця земельної ділянки від відповідальності при появі претензій і домагань на ділянку з боку третіх осіб або державних ОРГАНІВ. Обов`язок відшкодування збитків покупцеві за вилучення або перешкоду у вікорістанні ділянки передбача Стаття 461 ЦК України.
4. Опис Дій майбутнього власника, будь-яким чином пов`язаних зі зміною категорії земельної ділянки або його Використання нема за призначення, тобто не для потреб сільського господарства.

Встановлення перерахованого обмежень має певні сенс і ефективність. Наприклад, Завдяк їм віключені випадки, коли під вигляд купівлі-продажу укладається договір застави. Залежних від ступенів і ОБСЯГИ включення в договір, продаж землі СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення може буті Визнана недійсною в частині або Повністю.

Способи Укладення договору продажу

З урахуванням форми власності за за і суб`єктного складу віділяють Наступний порядок продажу земель СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення:

1. Придбання пріватної садиби по універсальнім правилами купівлі-продажу, передбачення §- 7 глави 30 ЦК РФ, стаття 30 і 38 ЗК РФ, стаття 8 ФЗ № 101-ФЗ.
2. Придбання ділянки за допомогою проведення торгів (конкурсів або аукціонів). Зазвічай ця процедура проводитись при відчуженні ділянок, Які перебувають у публічній власності за за. ОКРЕМІ правила, що встановлюють Особливості продажів земель СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення через торги, відсутні, і норми Закону про обіг відсілають до стандартних положень статей 38-38.1 ЗК РФ.
3. Придбання ділянки орендарем. При такому способі ПОКУПЦІ велосіпеді значення має форма власності за за. Якщо продажів підлягає приватний ділянку, то угода проходити по універсальнім правилам. А вісь вікупіті Орендовані землі у держави або регіону, як віпліває з пунктом 4 статті 10 Закону про обіг, можна в Переважно порядку, але тільки при відсутності діючіх пріпісів, видання ДЕРЖАВНИЙ або муніціпальнімі органами, Які Надал ділянку в оренду.

Принцип свободи договору пошірюється, в тому чіслі, і на спосіб його Укладення, що дає можлівість відчужуваті земельні ділянки НЕ тільки за універсальнімі правилами, а й через ПРИВАТНІ земельні торги (конкурси, Аукціони). Норми Закону про обіг цьом НЕ перешкоджають, зобов`язуючі дотріматі тільки зобов`язання в Повідомленні органу влади суб`єкта про Намір продати ділянку.