Невід`ємні поліпшення - це ... Оренда та утримання приміщень

Цивільний кодекс РФ в рамках орендних правовідносин допускає твір наймачем будь-якого майна невіддільних поліпшень щодо орендованого об`єкта. Здійснення їм подібних дій передбачає формування різних правових наслідків. У зв`язку з невіддільними поліпшеннями орендованого об`єкта окремі права та обов`язки можуть виникати як у власника, так і в орендаря відповідного майна. Їх специфіка може бути обумовлена типом власності, а також умов договору між власником і орендарем. Які основні норми закону, що регулюють правовідносини, предмет яких - твір невіддільних поліпшень майна, що знаходиться в оренді? Які нюанси оподаткування результатів здійснення подібної модернізації об`єктів?

Сутність невіддільних поліпшень орендованого об`єкта

Людина або організація, які орендували у кого-небудь майно - найчастіше в даному контексті мова йде про нерухомість, - можуть деяким чином модернізувати, реконструювати, поліпшити його функціональність.

Відео: Як скоротити тарифи на утримання житла

Проведення даних робіт може припускати формування у відповідного об`єкта принципово нових властивостей. Зворотні дії в його відношенні утруднені і можуть привести до неможливості використання споруди. Тому відповідне поліпшення майна визнається невіддільним. Значний критерій невіддільності майна - зміна якісних характеристик вихідного об`єкта, внаслідок чого може збільшуватися його вартість, що обумовлено можливим збільшенням його терміну експлуатації або споживчих властивостей.

Яким чином можуть виглядати невід`ємні поліпшення? Зразок подібної модернізації може бути представлений в самих різних варіантах. Так, він може відображати той факт, що будівля набула істотно інші характеристики в порівнянні з вихідним станом.

Невід`ємні поліпшення в контракті

Варто зазначити, що порядок орендних правовідносин дозволяє суб`єкту, який зняв об`єкт нерухомості, зробити його відповідну модернізацію тільки за погодженням із власником. Бажано письмовому, зафіксованому в контракті. Невід`ємні поліпшення - це юридично значимі дії, і їх здійснення слід оформляти офіційно.

У контракті між власником майна і його орендодавцем може бути прописаний пункт про можливу компенсацію власником відповідної модернізації об`єкта. При цьому можуть бути зафіксовані основні параметри поліпшень і їх попередня вартість. Якщо орендар вніс в структуру майна невіддільні поліпшення без погодження з власником, то ніяких прав на результат відповідної модернізації він не матиме. Всіма можливими преференціями від оптимізації об`єкта зможе користуватися тільки його власник.

Сутність відокремлюваних поліпшень

Чим принципово відрізняються віддільні і невіддільні поліпшення? Тут все дуже просто. Вище ми відзначили, що основний критерій невіддільності - втрата функціональності об`єкту в разі спроби його повернення в початковий стан. Невід`ємні поліпшення - це, можна сказати, незворотний процес.

У свою чергу, віддільна модернізація об`єкта може припускати відносно доступний його повернення до вихідного стану. Ще один нюанс відповідних поліпшень - вони можуть бути ініційовані орендарем без згоди з власником. У загальному випадку всі права на користування віддільними ресурсами залишаються у наймача - якщо інше не передбачено договором. Якщо орендар зробив невіддільні поліпшення об`єкта, то необхідно проаналізувати їх на предмет схожості з результатами дій, спрямованих на підтримку майна в функціональному стані за допомогою ремонту та техобслуговування.

Звичайно, в більшості варіантів різниця в даному випадку може бути очевидною. Але якщо орендар здійснив капітальний ремонт об`єкта, внаслідок чого нерухомість суттєво змінила свій зовнішній вигляд, то, проте, результат його роботи, швидше за все, не буде визнаний як поліпшення об`єкта. Теоретично витрати на ремонт можуть бути і вище, ніж відповідна модернізація майна. Але це не має принципового значення.

Таким чином, невід`ємні поліпшення орендованого майна характеризуються тим, що:

- їх потрібно узгоджувати з власником нерухомості;

- в загальному випадку вони стають власністю власника об`єкта та не підлягають компенсації.

У свою чергу, віддільна модернізація може бути проведена орендарем без погодження з власником нерухомості. Вона формує ресурси, власником яких є орендар. Разом з тим, людина або організація, що знімають житло, можуть під свою відповідальність все-таки здійснити невід`ємні поліпшення орендованого майна. Вивчимо то, до яких правових наслідків це може призвести.

Неузгоджені невід`ємні поліпшення: правові наслідки

Якщо орендар зробив невіддільні поліпшення знімається житла, не погодивши дане дію з власником, то, як ми зазначили вище, він не матиме права вимагати від власника компенсації. Більш того, якщо відповідна модернізація призвела до погіршення стану нерухомості, нехай навіть на суб`єктивний погляд власника, то орендар зобов`язаний привести об`єкт до попереднього стану.

Узгоджені невід`ємні поліпшення

Другий сценарій - коли модернізація нерухомості узгоджується між його наймачем і власником. В цьому випадку умови здійснення відповідних поліпшень, як ми зазначили вище, повинні прописуватися в контракті. Одним з умов договору може бути компенсація вартості модернізації орендодавцем. Залежно від конкретного моменту проведення поліпшень, власник може оплатити витрати наймача після закінчення контракту або ж в період його дії. Договором також може бути визначено зниження орендної плати - в рахунок компенсації невіддільною модернізації.

Невід`ємні поліпшення: оподаткування

Розглянемо такий аспект, як податковий облік невіддільних поліпшень. Домовимося, що орендар і власник нерухомості узгодили цю процедуру. Перш за все варто звернути увагу на той факт, що поліпшення, які узгоджені між наймачем і власником об`єкта, не завжди відносяться до амортизується майну, а тільки в тому випадку, якщо вони оплачені власником об`єкта.

У свою чергу, відшкодування витрат орендаря на відповідну модернізацію може бути враховано власником об`єкта з метою оподаткування доходів. Сам наймач також може використовувати вироблені витрати з метою оптимізації величини податків - в певний звітний період.

Можливий варіант, при якому відшкодування невіддільних поліпшень власником нерухомості не прописується в договорі, не дивлячись на те, що власник дав згоду на відповідну модернізацію. У цьому випадку амортизація також не нараховується, а первісна вартість об`єкта нерухомості не збільшується. Підстав для оптимізації податкової бази також не виникає.

Можна відзначити, що в тих випадках, коли невіддільні модернізації не були компенсовані орендодавцем, то орендар має право нарахувати амортизацію на майно. Специфіку оподаткування результатів модернізації об`єктів ми можемо розглянути на прикладі виконання сторонами правовідносин зобов`язань по сплаті податку на майно.

Якщо договір укладають юрособи, тобто, оформляється оренда нежитлових приміщень, то вони повинні сплачувати відповідні суми в бюджет. Податок на майно в даному випадку повинна оплачувати та сторона, яка фіксує витрати на поліпшення об`єктів на рахунках бухобліку. Як правило, це співвідноситься з правом власності на поліпшення. Якщо ними володіє орендар, то податки зобов`язаний сплачувати він.

Якщо власник поліпшень - орендодавець, то відповідні зобов`язання він виконує за фактом припинення договору оренди. Але поки цей контракт діє, розрахунки з бюджетом здійснює орендар. Ще один критерій, за яким визначається суб`єкт сплати майнового податку - облік відповідного ресурсу на балансі. Що це означає? Якщо поліпшення стоять на балансі орендаря, він і платить відповідний податок. Якщо їх облік веде орендодавець - платежі в бюджет повинен здійснювати він.

Покращення майна і ПДВ

Є ряд нюансів, які характеризують нарахування ПДВ в рамках правовідносин, предмет яких - оренда майна, що супроводжується твором невіддільних поліпшень в ньому. Вивчимо їх. Якщо невід`ємні поліпшення були передані орендодавцю, в той час як вони були здійснені підрядною організацією - дана передача повинна бути визнана реалізацією. За неї повинен сплачуватися ПДВ. Його пред`являє підрядна фірма орендарю, і щодо нього може бути застосований відрахування. Можна відзначити, що при обчисленні податку на прибуток безоплатно передані власнику поліпшення об`єкта не враховуються.

Залучення в цілях модернізації об`єкта сторонньої організації - ключовий критерій виникнення обов`язки фірми обчислити ПДВ на невід`ємні поліпшення. Справа в тому, що якщо орендар зробив реконструкцію об`єкта самостійно - то в цьому випадку в дію вступають інші норми права. Відповідно до них ПДВ на поліпшення не може бути нарахований.

Це пов`язано з тим, що для кваліфікації поліпшень як частини знімного майна з метою їх оподаткування ПДВ необхідне перехід права власності. Відповідно до норм Цивільного кодексу РФ, що регламентує правовідносини, в рамках яких здійснюються невід`ємні поліпшення, за замовчуванням відповідні правові механізми не застосовуються. ГК РФ фактично не включає положень, які передбачають виникнення у наймача права власності на результати модернізації об`єктів. Вони не можуть розглядатися як самостійний актив окремо від основного об`єкта нерухомості. Таким чином, коли орендоване приміщення повертається власнику, передача права власності не здійснюється. Виходить, що невід`ємні поліпшення, зроблені наймачем, не обкладаються ПДВ.

Облік відокремлюваних поліпшень

Корисно буде розглянути основні нюанси податкового обліку, в свою чергу, відокремлюваних поліпшень нерухомості. Для того щоб коректно обчислити податок на них, необхідно перш за все визначитися з вартістю і терміном експлуатації відповідних поліпшень. У разі якщо витрати на модернізацію нерухомості не перевищують встановленої НК РФ величини, а термін їх використання не перевищує 12 місяців, то поліпшення підлягають віднесенню до матеріально-виробничих запасів. Якщо відповідні витрати вище встановленого в НК РФ критерію, а термін використання - понад 12 місяців, то вартість майна повинна бути списана за допомогою амортизації.

Відео: топовий в світі договір безоплатного користування !!!

Якщо суб`єкт правовідносин оренди - юридична особа, то, ймовірно, на рівні його локальних актів буде затверджена облікова політика. І якщо в ній ліміт віднесення майна до амортизується встановлений менший, ніж в НК РФ - то з метою обліку відокремлюваних поліпшень слід використовувати саме той показник, що затверджений в локальному акті. Можна відзначити, що податок на майно в разі, якщо відповідна модернізація проведена, орендарем не сплачується. Це обумовлено тим, що віддільні поліпшення в загальному випадку класифікуються як рухоме майно.

Як оформити згоду власника на невіддільні поліпшення в контракті?

Вивчивши те, яким чином здійснюється облік невіддільних і відокремлюваних поліпшень, розглянемо такий аспект, як коректне оформлення згоди власника майна на відповідну модернізацію об`єкта. Для цього між орендарем і власником майна повинен бути підписаний окремий договір. Він може доповнювати той, відповідно до якого здійснюється оренда нежитлових приміщень або, навпаки, тих, що відносяться до квартирного фонду. В даному контракті повинні бути прописані умови: про те, які саме роботи передбачається провести з метою поліпшення об`єкта, хто буде оплачувати модернізацію - повністю або частково, яким чином передбачається відшкодування витрат на поліпшення нерухомості.

Відео: Cloud Computing - Computer Science for Business Leaders 2016

Компенсація витрат орендаря на модернізацію може здійснюватися, як ми зазначили вище в статті, за допомогою зниження орендної плати. Або ж можливий договір продажу невіддільних поліпшень. Все визначається сторонами контракту. Коректне його складання - важливий аспект правовідносин. Якщо будь-яка зі сторін його не виконає - друга отримає право отримати свої преференції в судовому порядку. Наприклад, орендар може здійснити стягнення невіддільних поліпшень в еквівалентній сумі, якщо власник не сплатить витрати на відповідну модернізацію, хоча і зобов`язується зробити це за договором.

Відсутність письмової угоди між орендарем і власником означає те, що витрати в цілях оподаткування жодна зі сторін не зможе використовувати. Крім того, як ми зазначили вище в статті, невіддільні поліпшення орендодавець має право вимагати видалити з об`єкта - але так, щоб його функціональний стан не постраждала. Спори між власником нерухомості і його орендарем можуть вирішуватися в судовому порядку.

Оренда підприємства і його невід`ємні поліпшення: нюанси

На початку статті ми визначили, що в загальному випадку невід`ємні поліпшення - це характеристика нерухомого майна. Але це не завжди так. Буває, що невід`ємні поліпшення - це властивість об`єктів, які не обов`язково є нерухомістю. Наприклад, це може бути підприємство. В цьому випадку правовідносини, пов`язані з його орендою, регулюються іншими нормами права, ніж у випадку з нерухомістю.

Так, якщо орендар вніс в структуру підприємства поліпшення, то він, відповідно до законодавства РФ, отримує право на відшкодування своїх витрат на відповідну модернізацію, навіть якщо не домовлявся з орендодавцем про здійснення даних дій. Якщо, звичайно, інше не встановлено договором між власником підприємства і його партнером.

Разом з тим орендодавець може уникнути зобов`язання по компенсації орендарю витрат на поліпшення в судовому порядку. Для цього йому потрібно буде довести, що невід`ємні поліпшення орендованого майна модернізували його не так очевидно, що експлуатаційні можливості виробничих фондів підприємство виросли недостатньо з точки зору необхідності компенсації витрат орендаря. Крім того, якщо власник фірми може спробувати довести в суді, що у орендаря не було об`єктивної потреби в проведенні модернізації.

Покращення при продажу житлової нерухомості

Які правові наслідки можуть характеризувати невіддільні поліпшення при продажу квартири однієї фізособи іншій?

В даному випадку корисно буде звернутися до аналізу тих самих положень права, що регулюють правовідносини, предметом яких є операції з будь-якою нерухомістю. Тобто, в принципі, ті, що розглянуті нами в контексті корпоративної взаємодії різних бізнесів при угодах з нежитловий нерухомістю. В даному випадку правова природа відповідних правовідносин однакова і регулюється одними і тими ж нормами закону.

Віддільні поліпшення в орендованій квартирі є в загальному випадку власністю орендаря, якщо інші умови не прописані в договорі між ним і власником житла. У разі якщо наймач здійснив невід`ємні поліпшення на орендованому об`єкті за згодою власника квартири, то за фактом припинення договору оренди житла він отримує право на отримання компенсації своїх витрат на відповідну модернізацію. Знову ж - якщо передача невіддільних поліпшень не здійснюється інакше в силу окремих положень контракту між орендарем і власником.

Якщо модернізація об`єкта не була узгоджена між власником і наймачем, то в загальному випадку витрати, вироблені другим, не підлягають компенсації. Але при продажу власник квартири може включити їх за своїм бажанням у вартість об`єкта.

Якщо поліпшення майна здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань за рахунок нього, то право власності на них закріплюється за орендодавцем. Дана норма актуальна для правовідносин за участю юридичних осіб, предмет яких - оренда квартири.

Таким чином, щодо невіддільних поліпшень можуть діяти різні норми закону - наприклад, якщо зіставляти оренду житла і підприємств. Крім того, вони можуть мати нюанси в частині інтерпретації. Учасникам орендних правовідносин слід своєчасно відстежувати появу нових норм в Цивільному кодексі РФ, а також їх трактуваннях в різних відомчих правових актах і документах.