Ст. 619 гк рф: судова практика
До відносин, які стосуються оренди, застосовуються правила гл. 34 ЦК, якщо інше не передбачається спеціальними нормами. Відповідно до загального порядку, суб`єкти укладають угоду, за якою одна сторона передає, а друга приймає майно на встановлений строк у користування і володіння. При цьому остання виплачує за це певну суму. Вона встановлюється угодою сторін. Правила припинення правовідносин, пов`язаних з оплатним використанням речі, визначені в ст. 619,620 ЦК України.
Відео: Діалог з юристом: Стягнення боргу по розписці
особливості угоди
Орендар в процесі експлуатації об`єкта, переданого йому, може отримувати дохід, плоди або створювати продукцію. Вони є його власністю. Предметом орендного договору виступає індивідуально-визначена річ, яка не втрачає своїх властивостей в процесі використання за призначенням. Одним з обов`язкових вимог при укладанні угоди виступає точний опис переданого майна.
суб`єктний склад
В якості сторін угоди виступають власник або інший законний власник (орендодавець) і користувач (орендар). Учасниками відносин можуть бути фізичні або юридичні особи, а також держава, яка реалізує свої права через уповноважені органи. Орендодавець - власник / законний власник або особа, що має повноваження їм / законом. Суб`єкт, у якого в господарському віданні перебуває рухома річ, може передавати її в користування іншим особам без згоди титульного власника. Орендарем, за загальним правилом, може бути будь-який суб`єкт. Однак в ряді випадків законодавство може передбачати обмеження. Наприклад, в договорі оренди організації або лізинговій угоді обидва учасники повинні бути підприємцями (юрособами). Якщо річ надається в прокат, одна сторона повинна бути фізособою. 
Ст. 619 ГК РФ: розірвання договору оренди
Законодавство передбачає ряд випадків, в яких відносини між суб`єктами можуть бути припинені достроково. Деякі з них наведені в ст. 619 ГК РФ. розірвання договорів допускається на вимогу власника (законного власника), якщо користувач:
- Експлуатує майно з істотними порушеннями умов угоди або неодноразовим їх припущенням.
- В значній мірі погіршує стан речі.
- Допустив несплату суми, встановленої за експлуатацію об`єкта, більше двох разів поспіль після закінчення передбаченого угодою терміну.
- Чи не здійснює капремонт майна у встановлений договором період. Якщо терміни в угоді не прописані, то цей пункт норми 619 ГК РФ діє у випадках, коли законодавство, інший нормативний акт, умови угоди передбачають необхідність проведення ремонтних робіт в розумні часові проміжки.
Сторони можуть передбачити й інші підстави для припинення правовідносин достроково. Орендодавець може вимагати розірвання договору до закінчення встановленого в ньому періоду тільки після направлення користувачеві письмового повідомлення про необхідність виконання останнім взятих на себе зобов`язань. У повідомленні мають встановлюватися розумні терміни.
Ст. 619 ГК РФ з коментарями
Припинення правовідносин, пов`язаних з використанням майна за плату, допускається у випадках, встановлених законодавством, іншими нормами або угодою. Стаття 619 ЦК України передбачає 4 підстави. Першим є експлуатація майна з допущенням порушень. Вони можуть бути неодноразовими або істотними. Останніми вважаються такі порушення, які тягнуть для іншого учасника така шкода, що при його виникненні суб`єкт значною мірою позбавляється того, на що він міг розраховувати при здійсненні угоди. Ст. 619 ГК РФ діє, наприклад, в разі, коли користувач передав об`єкт в перенаем без згоди власника.
Погіршення стану речі
За змістом норми 619 ГК РФ, під такою дією слід розуміти акт поведінки, внаслідок якого об`єкт стає несправним. Іншими словами, його стан погіршено до ступеня, що перевищує нормальний знос. Це, як правило, обумовлюється невиконанням користувачем обов`язки по підтримці речі в справному стані, виконання поточного ремонту, несення витрат на її утримання. Пред`являючи вимоги в рамках норми 619 ГК РФ, власник / законний власник повинен довести, що ступінь корисності властивостей об`єкта в ході його експлуатації настільки знизилася, що це спричинило збитки, при якому він позбавляється того, на що розраховував при здійсненні угоди.
Ухилення від внесення плати
За змістом норми 619 ГК РФ, порушенням умов угоди буде виступати прострочення погашення грошового зобов`язання не менше трьох разів поспіль. У такій ситуації власник може зажадати дострокового внесення плати. При цьому він сам встановлює термін для цього, якщо інше не визначено в угоді. Власник не може вимагати внесення плати більше ніж за 2 рази поспіль. Якщо користувач продовжує ухилятися від виконання зобов`язання, кредитор має право розірвати договір. 
Відео: Подаємо позов до суду Частина 2 Позовна заява і розрахунок вимог
нюанс
Власник може вимагати дострокового розірвання угоди і в тому випадку, якщо заборгованість по оплаті була погашена орендарем. Тим часом законодавство обмежує дане право. Якщо власник не пред`явить вимоги про розірвання угоди в розумний строк після погашення орендарем заборгованості, що виникла, він втрачає цю можливість. Дане положення підтверджується Постановою Пленуму ВАС № 73 від 17.11.2011 р (п. 23, абзац 2).
Зобов`язання щодо проведення капремонту
Вони можуть передбачати безпосередньо в орендну угоду або в законодавстві. Крім цього, сторони мають право встановити строк, в який користувач повинен провести капремонт. Якщо він не визначений, то в розрахунок приймається розумний період. Їм вважається термін, який необхідний для підтримки речі в нормальному, придатному для використання стані. 
додатково
Відповідно до п. 25 Огляду Президії ВАС № 66, до переліку підстав можуть включатися й інші випадки. При цьому список не може бути скорочений за домовленістю сторін. Законодавство допускає включення в угоду підстав, не пов`язаних з порушеннями зобов`язань. Наприклад, у судовій практиці мають місце випадки розірвання договору на вимогу власника в зв`язку з віднесенням експлуатованого майна до переліку реконструйованих об`єктів, виробничою необхідністю використовувати його самим законним власником і так далі.
Важливий момент
Розірвання договору може здійснюватися в судовому порядку на підставах, не зазначених у ст. 619, якщо інстанція визнає їх істотними. Так, Президія ВАС вказує, що в якості таких обставин можуть виступати невнесення плати одноразово або неповна виплата встановленої суми. В даному випадку суд оцінює істотність порушень.
процедура
Розірвання договору включає в себе 2 етапи. На першому етапі зацікавлена особа зобов`язана дотриматися досудовий порядок. Така необхідність прямо встановлюється в нормі 619 ГК РФ. Досудове порядок передбачає направлення повідомлення користувачу з повідомленням про необхідність виконати взяте зобов`язання в розумний термін. Якщо орендар не вжив відповідних заходів для задоволення претензій, орендодавець надсилає письмове повідомлення про розірвання договору. Термін для отримання відповіді за загальним правилом становить 30 днів. 
висновок
Важливо пам`ятати, що період для виконання зобов`язання користувачем повинен бути розумним. Інакше відповідач має шанси довести неможливість виконання вимог. Якщо на першій стадії претензії власника не задоволені, він направляє заяву до суду. Розгляд можливо тільки в разі дотримання досудового порядку, оскільки позивачу необхідні підстави для розірвання договору і документальне підтвердження повідомлення користувача.
