Спільне майно багатоквартирного будинку - це що таке? Зміст і ремонт спільного майна багатоквартирного будинку
Багатоквартирні будинки мають значну площу, що відноситься до загального майна. У чому полягає специфіка користування ним? Яким чином громадяни приймають рішення, пов`язані з утриманням загальнобудинкового майна?
Що розуміється під загальним майном в будинку?
Відповідно до правовими актами, прийнятими в РФ, спільне майно багатоквартирного будинку - це пайовий ресурс власників квартир, розташованих в об`єкті нерухомості. Основні елементи даної інфраструктури можуть бути представлені в широкому спектрі. Як правило, це приміщення, до яких не відносяться квартири, а також:
- використовуються з метою обслуговування декількох приміщень в будинку об`єкти;
- сходові майданчики;
- ліфти;
- коридори;
- горища;
- технічні поверхи та підвали;
- різні інженерні комунікації;
- даху;
- конструкції, що виконують захисну, яка несе функцію;
- різні види обладнання, розташовані в будинку поза межами квартир;
- земельну ділянку, де розташовується будинок, рослини, які на ньому висаджені, розташовані на ньому елементи благоустрою.
Основні нормативні акти, що регулюють правовідносини в даній сфері, - Житловий кодекс, а також постанову уряду від 13.08.2006 № 491. У загальному випадку слід звертатися до положень ЖК РФ. У питаннях змісту відповідних об`єктів потрібно читати вже зазначена постанова уряду. Спільне майно багатоквартирного будинку характеризується великою кількістю нюансів в частині користування і змісту.
Вивчимо їх.
Особливості користування загальнобудинковими ресурсами
Власники відповідних приміщень використовують їх відповідно до федеральним законодавством РФ. Зміна величини загального майна будинку можливо виключно за згодою всіх власників даної інфраструктури. Крім того, можлива передача відповідних приміщень у власність інших осіб. Головне, щоб при здійсненні подібних правовідносин дотримувався критерій - спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку може перейти в користування, тільки якщо дана процедура не порушує прав та інтересів громадян і організацій.
Земельні ділянки, на яких розташовуються житлові об`єкти, можуть передаватися в обмежене користування іншим особам. Якщо до прийняття законодавства, яке регулює порядок використання загальнобудинкових ресурсів, дані ділянки вже використовувалися будь-ким, доступ до них не може бути заборонений. Нове обтяження об`єкта встановлюється відповідно до угоди між власниками квартир і особою, який збирається задіяти ділянку. Можливі суперечки в рамках даних правовідносин вирішуються в судовому порядку.
Особливості змісту загальнобудинкових об`єктів
Вивчимо тепер те, яким чином здійснюється утримання спільного майна в багатоквартирному будинку.
Відповідно до законів у сфері житлового права РФ, власники квартир несуть витрати на рішення даної задачі спільно. Частка даних витрат, що припадають на конкретного власника, визначається виходячи з частки в спільної власності, що належить людині. Навіть якщо власник квартири не проживає в ній, він тим не менше має вносити плату за утримання спільного майна в багатоквартирному будинку. Якщо людина не користується ліфтом, наприклад, з тієї причини, що проживає на 1 поверсі, то за відповідний елемент інфраструктури житлового об`єкта він повинен платити.
Конкретний перелік заходів, що складають зміст загальних ресурсів в будинку, залежить від характеристик конкретного житлового об`єкта, кліматичних умов, в яких він розташований. Як правило, до їх складу входить:
- періодичний огляд майна, який здійснюється власниками квартир та іншими відповідальними особами з метою виявлення недоробок в структурі відповідних об`єктів;
- забезпечення функціональності систем електропостачання;
- проведення прибирання та санітарно-гігієнічної обробки приміщень, земельної ділянки, на якій розташовується будинок;
- вивезення сміття і відходів, що утворюються в результаті роботи фірм, які користуються різними приміщеннями в будинку;
- застосування заходів пожежного захисту, передбачених законодавством РФ;
- догляд за рослинами, посадженими на земельній ділянці, що прилягає до будинку;
- обслуговування елементів благоустрою, розташованих на відповідній території;
- здійснення поточного ремонту об`єктів, підготовка їх до експлуатації в той чи інший сезон;
- реалізація заходів, спрямованих на підвищення енергоефективності житлового будинку.
Можна відзначити, що в перелік заходів, які формують зміст і ремонт спільного майна багатоквартирного будинку, не входять:
- забезпечення функціональності дверей в належать мешканцям квартирах - зовнішніх і внутрішніх, вікон;
- утеплення балконів;
- заміна скла;
Відео: Відеолекторій. Вступна частина
- догляд за земельними ділянками, які не входять до структури загального майна, включаючи посадку рослин на ньому.
Зазначені завдання вирішуються власниками квартир.
У число основних заходів, що проводяться в рамках користування спільним майном, входить ремонт. Він може бути поточним і капітальним. Вивчимо його особливості.
Ремонт загальнобудинкових об`єктів
Ремонт проводиться відповідно до рішення зборів власників. Поточний призначений для попередження зносу, а також підтримки функціональності об`єктів, про які йде мова. Капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку включає заміну або реконструкцію окремих елементів інфраструктури житлового приміщення. Він також проводиться, якщо закінчується термін експлуатації відповідних об`єктів.
Поточний (так само як і капітальний) ремонт загального майна в багатоквартирному будинку може проводитися керуючими компаніями, якщо цей обов`язок встановлюється на них рішеннями власників. Участь в даних правовідносинах - виняткова компетенція власників квартир. Мешканці також встановлюють зміст і графік виконання робіт по ремонту загальних ресурсів в будинку.
Відзначимо, що керуючі компанії зобов`язані виконувати поточні і невідкладні роботи, необхідні в цілях підтримки функціональності об`єктів, навіть якщо договором з власниками не встановлено конкретного переліку відповідних робіт. Власники квартир в цілях фінансування даних заходів формують фонд капітального ремонту загального майна багатоквартирних будинків. Розглянемо його специфіку.
Використання фонду загальних грошових коштів власників квартир
Фонд, про який йде мова, розміщується на спеціальному рахунку. Відкривається він в кредитно-фінансовій організації, що має компетенції проводити відповідні транзакції. Грошові кошти, розміщені на окремому рахунку і належать власникам квартир, використовуються, таким чином, з метою проведення капремонту ресурсів.
Формування відповідного фонду здійснюється за рахунок внесків мешканців, а також пені, які нараховуються на ці суми в порядку, встановленому законом. У деяких випадках можливе також нарахування банком відсотків за розміщення коштів на рахунку, про який йде мова. Фонд капремонту розподіляється між власниками квартир пропорційно величині їх внесків.
Право власності на ці кошти належить власнику конкретного житлового приміщення. Якщо людина продає квартиру, то її покупець стає також власником частки у фонді капремонту. Варто зазначити, що власники грошових коштів на окремому акаунті не має права використовувати їх в інших цілях, крім як для проведення капремонту загальних ресурсів в будинку.
Вивчимо тепер то, як проводяться заходи, в рамках яких власники встановлюють правила утримання спільного майна в багатоквартирному будинку. Йдеться про засідання загальних зборів власників квартир.
Засідання загальних зборів власників квартир: особливості проведення заходу
Загальні збори власників житлових приміщень, відповідно до законів у сфері житлового права РФ - головний орган управління будинком. Фактично воно одночасно є і засіданням, і тому, може розглядатися як захід. Збори власників має порядок денний і передбачає формування переліку прийнятих рішень за допомогою голосування.
Спільне майно багатоквартирного будинку - це об`єкти, які відповідно до підсумків зборів власників квартир можуть бути:
- реконструйовані;
- доповнені господарськими будівлями різного призначення;
- відремонтовані - в тому числі при використанні фонду капремонту.
На засіданні загальних зборів власників квартир можуть бути прийняті рішення:
- про формування фонду капремонту;
- про величину внеску на капремонт - щодо мінімального рівня;
- про вибір громадянина, який буде відкривати спеціальний рахунок відповідного фонду і здійснювати операції на даному аккаунті;
- про вибір банку, який обслуговуватиме фінансові транзакції, пов`язані з проведенням розрахунків власників квартир з постачальниками послуг з утримання загальних ресурсів;
- про отримання ТСЖ, КК або іншої компетентної організацією кредитів на проведення капремонту в будинку;
- про оформлення поручительств на здійснення подібних фінансових операцій;
- про порядок використання прилеглої до будинку земельної ділянки;
- про використання об`єктів, що входять в загальні ресурси вдома, сторонніми особами - наприклад, з метою розміщення реклами;
- про наділення повноваженнями осіб, які беруть участь в підписанні договорів на використання об`єктів;
- про впровадження інформаційних систем в рамках взаємодії власників квартир, а також про визначення осіб, які мають право задіяти подібні технологічні рішення;
- про порядок фінансування витрат, пов`язаних з установою зборів за участю КК, ТСЖ або іншої компетентної організації;
- про вибір механізмів управління будинком;
- про необхідність проведення поточного ремонту майна.
Вивчимо те, яким чином можуть проводитися збори, про які йде мова.
Форми і порядок проведення зборів власників квартир
Розглядається захід може бути проведено:
Відео: Нові пільги за плату житлового приміщення і комунальні послуги
- в формі очного голосування - коли власники присутні на ньому особисто, обговорюють питання і приймають рішення по ним;
- за допомогою заочного голосування мешканців - в порядку, встановленому нормативно-правовими актами РФ;
- в змішаній формі.
Нормативно-правовими актами РФ також встановлено порядок проведення розглянутого заходу. Перш за все, в законі встановлено те, з якою періодичністю повинні проводитися збори, що встановлюють те, яким чином власники будинку використовують спільне майно багатоквартирного будинку. Це дуже значимий критерій з точки зору ефективності управління відповідними об`єктами.
Так, зборів, про які йде мова, повинні обов`язково проводитися один раз на рік, якщо інше не прописано локальними нормами, встановленими власниками квартир. Крім основного зборів власників, можуть проводитися позачергові заходи, пов`язані з обговоренням різних аспектів управління будинку. Вони можуть ініціюватися будь-яким громадянином з числа власників квартир.
Загальні збори власників визнається легітимним у разі дотримання кворуму. Відповідно житловими законами РФ, він повинен становити 50% від загальної кількості голосів. Якщо кворум не дотримано - проводиться ще одне загальні збори.
Якщо який-небудь з власників квартир вирішив винести на обговорення питання, наприклад, про те, яким чином повинен проводитися поточний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, в позачерговому порядку, то він повинен проінформувати інших мешканців про свою ініціативу за 10 днів до проведення відповідних зборів . Людині необхідно направити відомості про захід сусідам в письмовому вигляді або розмістити повідомлення про засідання власників квартир на спеціальних стендах. В даному документі повинні міститися:
- відомості про ініціатора позачергових зборів власників;
- дані про форму проведення засідання;
-дата, місце, а також час проведення заходу;
- основні питання на порядку денному зборів власників;
- порядок вивчення власників квартир з інформацією, яка буде розглядатися на засіданні.
Власники квартир, що володіють 10% голосів і більше на зборах, можуть звернутися в КК або ТСЖ з проханням провести спільне засідання. Дане звернення повинно бути складено в письмовій формі та включати питання порядку денного. КК або ТСЖ протягом 45 днів після отримання відповідного документа, але не пізніше ніж за 10 днів до проведення спільного засідання, повинні проінформувати про відповідне заході мешканців.
Подібні ініціативи також можуть бути пов`язані з обговоренням нюансів, які характеризують проведення ремонту спільного майна в багатоквартирних будинках або, наприклад, використання фонду капремонту. Ініціатором відповідних зборів може бути і сама керуюча компанія або ж товариство власників. При цьому включатися до порядку денного можуть бути питання, які зазвичай знаходяться в компетенції зборів власників квартир.
Розглянемо тепер те, яким чином приймаються рішення власників житла.
Особливості прийняття рішень на зборах власників житла
Як ми зазначили вище, реалізація заходів, пов`язаних з утриманням загальних ресурсів в будинку, здійснюється виходячи з підсумків голосування на зборах власників квартир. Відповідні рішення приймаються власниками в загальному випадку більшістю голосів, але іноді потрібна підтримка двох третин мешканців з того чи іншого питання.
Особливості голосування на зборах власників квартир
Корисно буде вивчити те, яким чином проводиться голосування з питань, що стоять на порядку денному в рамках відповідних зборів. Наприклад, щодо таких процедур, як проведення капітального ремонту загального майна багатоквартирних будинків або ж витрачання фондів, які підлягають використанню у відповідних цілях. Голосування на зборах власників квартир може здійснюватися особисто або ж через представника, який діє на підставі довіреності. Кожен власник має кількість голосів, пропорційну його частці власності на загальні ресурси в будинку. Відомості про осіб, які брали участь в голосуванні, фіксуються в протоколі засідання власників квартир.
Підсумки голосування в рамках зборів власників квартир фіксуються в спеціальних протоколах, які є офіційними документами. Їх складання і застосування містяться в них положень може припускати юридичні наслідки.
Оформлення результатів зборів власників
Копії відповідних протоколів повинні бути представлені уповноваженим громадянином в КК, ТСЖ або іншу компетентну організацію протягом 10 днів після проведення зборів власників квартир. У свою чергу, КК, ТСЖ або інша структура протягом 5 днів після отримання зазначеного документа повинні направити протокол до регулюючих органів влади. Якщо дані держструктури отримують 2 і більше джерела відповідного типу протягом 3 місяців поспіль, то вони повинні ініціювати позапланову перевірку діяльності громадян, пов`язаної з управлінням будинком. Наприклад - якщо мешканці активно обговорюють те, які послуги з утримання спільного майна багатоквартирного будинку повинні формувати заходи з утримання відповідних об`єктів, то компетентні державні органи можуть перевірити те, наскільки законні дії громадян в рамках вирішення подібних питань.
Протокол зборів власників квартир не повинен містити рішень з питань, які не включені ініціаторами заходу до порядку денного. Про підсумки засідання власників квартир мешканці інформуються протягом 10 днів після оформлення відповідного документа. Як правило - за допомогою розміщення на спеціальних стендах. Протоколи, що фіксують підсумки засідання власників квартир, зберігаються в місці, які визначають самі мешканці. Протоколи зборів власників, які регламентують те, яким чином має використовуватися спільне майно багатоквартирного будинку - це джерела норм, обов`язкові для всіх мешканців за умови, що питання, розглянуті на порядку денному зборів, перебували в компетенції відповідного органу управління будинком.
Рішення, прийняті за фактом зборів власників квартир, можуть бути оскаржені власниками житла в суді. Наприклад, якщо когось з громадян не влаштувало те, яким чином визначено порядок витрачання коштів на ремонт спільного майна багатоквартирного будинку без його участі, або ж в тому випадку, якщо він голосував проти і вважає свої права порушеними. Звернутися до суду людина може протягом 6 місяців з моменту ознайомлення з рішенням засідання власників житла.
Таким чином, загальне майно власників у багатоквартирному будинку має використовуватися з урахуванням інтересів кожного мешканця. Він має право висловлювати їх особисто - на зборах власників квартир або ж в судовому порядку.
