Переуступка квартири в новобудові - що це? Плюси и мінусі придбання нового житла за договором переуступки

Один з найпопулярнішіх методів інвестування на Сайти Вся нерухомості - переуступка квартири в новобудові. Що це - розуміє далеко не КОЖЕН, и часто новачок просто не хоче з ЦІМ зв`язувати. За статистикою, почти п`ята частина всех споруджуваніх будинків продається за цією схемою. Які основні Преимущества та Недоліки ціх догодив? Якому ризики піддається покупець?

Переуступка квартири в новобудові: що це таке?

Переуступка - це договір про передачу прав на Отримання нерухомості третій особі. Угода можлива до моменту проведення государственной КОМІСІЇ, коли правовстановлюючих документів на приміщення в житловому будинку галі не існує. Інвестор, Який Придбай житло в новому будинку у будівельній компании, передает свои права на власність іншій фізособі за плату. Зазвічай інвестор отрімує від догоди від 10 до 90% прибутку від вкладення в новобудови грошей. Новому учаснику Пайовий будівництва передаються такоже зобов`язання и права перед забудовника.

переуступка прав власності за на квартиру в новобудові может буті здійснена двома способами:

• За договором ДУ (продавець погашає борг перед забудовника и ЗАСОБІВ покупця, угода может проводитись кілька разів з одним об`єктом нерухомості);
• За попереднім договором (НЕ підлягає Обов`язковій державній реєстрації, закріплює право продавця и покупця на проведення догоди в Майбутнього).

Виплата коштів відбувається за Згідно сторон.

Як продати квартиру в новобудові з переуступки: етапи

Договір переуступки проходити Чотири Стадії оформлення:

1. Перевіряється документація забудовника:

• статут компании;
• установчо договір;
• свідоцтва про держреєстрацію та обліку в ФНС;
• дозвільні документи на будівництво;
• проектна декларація;
• документи, что підтверджують фінансування.

2. Продавець сообщает про Намір продати нерухомість забудовник, после чого винен отріматі згоду від него в пісьмовій форме, а такоже документи, что підтверджують ВІДСУТНІСТЬ копійчаних зобов`язань перед Фірмою. Такоже нужно отріматі нотаріальна згода від Чоловіка на продаж нерухомості, Дозвіл з кредитної організації (если житло купували за іпотекою), виписку з реєстру на жітлоплощу. Покупцеві та патенти отріматі нотаріальна згода Чоловіка и взяти в банку Заставну и договір про Надання житлового кредиту (при іпотеці).

3. Складається сам договір цесії. Скласти его можна у забудовника, в ріелторської контори або у юриста.

4. Відбувається державна реєстрація договору переуступки в підрозділі Росреестра.

Відео: Інвестиції в нерухомість: Відразу до справи

Чи можлива переуступка по іпотеці

Чінне російське законодавство предполагает, что переуступка и іпотека квартири в новобудові Можливі. Для цього продавцю нужно отріматі письмовий згоду кредитної организации, оскількі ВІН передает свои Грошові зобов`язання покупця повну мірою. Таким чином, покупець зобов`язується Виконувати всі умови кредитного договору. На цьом етапі необходимо уважний вівчіті договір житлового кредитування, оскількі банк має право внести Зміни на свой Розсудів.

податки

Відповідно до Податкового Кодексу, после того, як стало переуступка квартири в новобудові, податок в размере 13% винен буті сплачений продавцем. Відрахування проводитися з суми прибутку - різниці между вручення грошима и первісною вартістю житла. Для цього продавець подає до відділення податкової інспекції Декларацію за формою 3НДФЛ.

Например, если квартира куплена за 1000000, а продана за договором переуступки за 2000000, сума податкового Вирахування складі 130000.

Если покупець хоче отріматі Податкове Вирахування за придбання нерухомості, ВІН винен Вимагати у продавця Розписка про Сплата податків.

плюси

І продавець, и покупець отримуються вигоди после того, як оформляється переуступка квартири в новобудові. Що це за вигода?

Продавець отрімує прибуток від продажу. При цьом ее розмір может буті в рази более спочатку вкладеної суми.

Преимущества для покупця:

• Низька ВАРТІСТЬ у порівнянні з готуємо житлом.
• Можлівість індівідуального планування.
• Купується Юридично чиста квартира.

мінусі

Незважаючі на ті что переуступка прав на квартиру в новобудові - одна з найпопулярнішіх угідь на Сайти Вся нерухомості, вона як и Ранее залішається ризикованості підпріємством. Серед основних різіків віділяють:

• Банкрутство будівельної фірми.
• Анулювання договору цесії.
• Подвійні продаж.
• Продавець не сообщает про переуступку забудовника.

Тепер розберемо ЦІ моменти більш докладно.

Банкрутство будівельної компании

У период, відлічуваній від моменту государственной реєстрації ДДУ и до Підписання акту про передачу будинку в експлуатацію, Пайовик має право Передат свои права на нерухомість. Основною причиною переуступки є Порушення забудовника стандартів якості та неодноразовий перенесення термінів будівництва. Як правило, Такі обставинам складаються через наміченого банкрутства забудовника.

После того, як початковий Пайовик передасть права на житло в новобудові, відповідальність перед новим учасником ДДУ буде нести Виключно забудовник. Если ж забудовник порушує ДДУ и не Виконує покладені на него зобов`язання, Розірвання договору переуступки є Неможливо. Нового дольщику чекають судові позови Вже безпосередно Із забудовника.

Початковий учасник будівництва может нести відповідальність за Дії забудовника за договором, только коли ВІН пріймає на собі поручительство. Догоди з поручительством полягають Вкрай Рідко.

Анулювання договору цесії

Переуступка при ПОКУПЦІ квартири в новобудові не винних суперечіті нормам чинного законодавства и договором про участь у Пайовий будівництві. Договір цесії может буті Визнання нікчемнім в Наступний сітуаціях:

• Початковий Пайовик НЕ виконан Грошові зобов`язання перед забудовника и банком.
• Чи не Було ОТРИМАНО пісьмової Згоди від будівельної фірми.
• Чи не ОТРИМАНО письмовий Дозвіл від банку, если житло купували Із залучених кредитних коштів.

При наявності хоча б одного з перерахованого вищє пунктів договір цесії є недійснім. Согласно 390 статті Цивільного Кодексу, відповідальність за Висновок недійсного договору Повністю лягає на первісного учасника ДДУ. ВІН зобов`язаний Повністю віплатіті передані Йому гроші, а такоже віплатіті відсотки и відшкодуваті понесені обдуренім Пайовик збитки.

подвійний продажів

У 2011 году Було Прийнято ухвалив, согласно з Яким всі ДДУ підлягають Обов`язковій державній реєстрації. На жаль, російське законодавство у сфері Пайовий будівництва далеко не досконале. Зокрема, чи не віключеній ризики подвійніх продажів при переуступку квартир у споруджуваніх Будинка.

Відео: Продаж студії в Кудрово, метро вулиця Дибенка, Невський район

На практике нерідко зустрічаються випадки, коли недобросовісні продавці укладалі договір переуступки з декількома покупця одночасно. Відбувається це тому, что полягають попередні договори купівлі-продажу, реєстрація якіх в Росреестра НЕ є обов`язковою умів. Право власності за в судновому порядку візнається за тім цессионарием, Який перший Уклав договір з продавцем. Передаваті гроші продавцю слід только после государственной реєстрації ДДУ.

Продавець не сообщил забудовника

Продавець повинен отріматі від забудовника письмовий згоду на продаж квартири. В ІНШОМУ випадки новий Пайовик зазнає Втрати, пов`язані з данім ризики, включаючі ВІДСУТНІСТЬ возможности Стягнуто Із забудовника збитки аж до Анулювання ДДУ.

Например, если новий Пайовик в судновому порядку хоче Стягнуто з будівельної компании неустойку за прострочені здачі об`єкта в експлуатацію, Йому буде Відмовлено.

Оскарження договору в судновому порядку

За рішенням суду Фізичні та юридичні особи могут буті візнані неспроможності, або банкрут. У цьом випадка всі догоди, что стосують питання покупки и придбання нерухомого майна, візнаються нікчемнімі в двох випадка:

• Коли в договорі купівлі-продажу вказується явно занижена ціна.
• Операція проводилася менше чем за 12 місяців до качана суднового РОЗГЛЯДУ делу про банкрутство.

У судовій практике нерідко Трапляється, коли Одне и ті ж приміщення продається за договором цесії кілька разів. Згідно новий учасник будівництва оплачує придбання нерухомість. Початковий Пайовик запускає процес банкрутства, а угода візнається недійсною. Таким чином, новий Пайовик залішається НЕ только без заповітної жітлоплощі, но и без грошей, вітраченіх на квартиру.

Єдиний центр переуступки

У Санкт-Петербурге и Ленінградській області існує спеціалізоване агентство - Єдиний центр переуступки. Квартири в новобудові більш прівабліві для потенційніх покупців, чем вторинна житло. До того ж переуступка - й достатньо складаний и трудомісткій процес, что требует чіткого знання законодавчий норм.

Фахівці Центру ма ють великий досвід в угіддях за договорами цесії. Такоже агентство має Власний базу перевіреніх об`єктів нерухомості, что практично гарантує Юридична чистоту угідь.

Один з найбільш ризикованості, но найдоступнішій вид придбання нерухомості - переуступка квартири в новобудові. Що це за угода? Під переуступки розуміється передача права реєстрації власності за від учасника Пайовий будівництва третій особі. У цього виду Угод є незаперечні Переваги, но и много суттєвіх недоліків. Щоб избежать проблем з нерухомістю в подалі, слід довіріті супровід Угод кваліфікованіх юристів. В России є только Одне спеціалізоване агентство, что займається такими справами - Єдиний Центр переуступки.