Будівельний контроль замовника за будівництвом. Технічний нагляд. Капітальне будівництво
Підходи до здійснення контролю за будівельними процесами регулярно змінюються, доповнюються і коригуються з метою підвищення якості. Необхідність в надійних і довговічних об`єктах забудови обумовлена зрозумілим прагненням відповідальних органів забезпечити відповідний рівень безпеки експлуатованих будівель. Для виконання цієї умови сьогодні застосовується технічний нагляд, який представляє собою набір правил і нормативів, що регулюють діяльність будівельних експертів. Сформовані комісії за допомогою правових та технологічних інструментаріїв проводять оцінку якості робочих дій і будматеріалів.
Основні поняття будівельного контролю
Для розуміння структури виконання контролюючих учасників будівництва слід розібратися в окремих поняттях. Так, наприклад, генеральний замовник будівництва є особою, яка забезпечує фінансування проекту. У цю підтримку входить і розробка проектної документації, і безпосереднє будівництво об`єкта з наглядовою функцією. Також є поняття генерального підрядника. На відміну від замовника, підрядником нерідко виступають будівельно-монтажні компанії, що є юридичною особою. В спектр функцій цього учасника будівництва входить безпосередня технічна реалізація об`єктів капітального будівництва. Саме діяльність підрядника залишається поза контролем органів нагляду. Ці функції на більш низькому рівні виконуються і забудовником, який може входити в організацію підрядника. Цій особі належить територія, на якій здійснюється будівництво. Воно ж виконує і будівельно-монтажні роботи.
Всі перераховані учасники будівельного процесу об`єднуються контролюючою функцією. По суті, будівельний контроль замовника за будівництвом є регулярні перевірки, періодичність яких визначається договором. Що стосується безпосередньо нагляду, то він спрямований на визначення якості виконання робіт в процесі спорудження цільових об`єктів. За результатами обстеження даються відповідні оцінки на основі вимог будівельної проектної документації. При цьому технічного аналізу можуть піддаватися не тільки базові будматеріали і монтажні конструкції, але і результати інженерних вишукувань. Шляхом зіставлення отриманих даних з регламентами і нормативами виноситься оцінка якості забезпечення безпеки споруд і будівель.
Контроль в капітальному будівництві
Капітальне будівництво є найбільш широким майданчиком для практики використання контролюючих схем в частині проектування та виконання ремонтно-монтажних робіт. Пов`язано це з тим, що в процесі реалізації таких об`єктів передбачається виконання більшості будівельних заходів, які повинні піддаватися контролю відповідно до нормативних актів. Втім, це зовсім не означає, що будівельний контроль замовника за будівництвом повинен бути комплексним і охоплює всі стадії реалізації проекту. Нерідко і почасти з метою економії забудовники підключають фахівців даного профілю на конкретних етапах. Наприклад, якщо потрібно проконтролювати постачання будматеріалів. В даному випадку служба контролю перевірить ярлики, маркування та сертифікаційні документи на поставлену продукцію з точки зору її відповідності проектним рекомендацій. І навпаки, поставка матеріалів може відслідковуватися замовником самостійно, а складні і високотехнологічні процеси установки інженерного устаткування або монтажу металоконструкцій візьмуть на себе органи нагляду.
Особливе місце займає етап підготовки до будівництва. На цій стадії ведуться розробки проектної і технічної документації. Тобто необхідний контроль іншого роду, який передбачає і аналіз юридичної властивості. Крім цього, капітальне будівництво завершується тим, що замовник готує документи на введення в експлуатацію. Щоб виключити формальні нестиковки з технічним паспортом перед подачею документів на державну реєстрацію також проводять експертизу з підключенням наглядових служб.
Служби технічного нагляду
У міру підвищення вимог до об`єктів капітальної забудови, які становлять основну частину міської нерухомості, посилювався і контроль над процесами реалізації таких проектів. Раніше ці завдання лягали на будівельний контроль, який здійснюється спеціальними комісіями з містобудівних органів. Недоліком таких формувань було вкрай низька якість контролюючої функції. І це не кажучи про те, що сама організація їх роботи не припускала комплексного підходу до оцінки якості цільового об`єкта. У більшості випадків комісії відвідували об`єкт при аналізі проектної документації та після завершення будівництва. Ситуація кардинально змінилася, коли контроль стали здійснювати відповідно до нових нормативів служби нагляду. Вони не просто контролюють капітальне будівництво в технічних і правових аспектах, але також можуть виступати помічниками для виконавців проекту. Справа в тому, що наглядові організації ліцензуються через оформлення в саморегулюючих професійних об`єднаннях, з якими можуть взаємодіяти і фахівці в області проектування, геодезії, архітектури, монтажних напрямків і т.д. Тобто при необхідності такі служби можуть забезпечити замовнику повний спектр послуг при здійсненні будівництва з базовим виконанням і первинної завдання контролю якості.
Завдання і функції технагляду
Відео: Технічний замовник на будівництві ТРК
Все ж основні завдання контролюючого підприємства зводяться до організації та забезпечення ефективної роботи представників нагляду. Служба нагляду повинна відстежувати проведення ремонтно-будівельних заходів з метою подальшого підтвердження відповідності результату встановленим нормативам. Разом з цим учасники контролюючого процесу зобов`язані складати відомості щодо обсягів виконаної роботи, що в подальшому дозволить розробити і кошторисну документацію. Уже говорилося вище, що над оформленням документів за результатами перевірок може працювати і сам замовник. Також до безпосередніх функцій технагляду можна віднести здійснення систематичних перевірок за фінансовими витратами. Справа в тому, що комплексна мета проведення будівельного контролю виражається не тільки в забезпеченні технічної якості об`єкта. При необхідності замовник може домовитися з контролюючою організацією і про відстеження фінансових витрат. Тобто функція нагляду в даному випадку буде мати і характер засоби оптимізації будівельного процесу, що теж є актуальним на сьогоднішній день.
Проведення технічного нагляду
Дії і організацію роботи служби нагляду визначають нормативні документи і договір, який був укладений з замовником. Найчастіше такі служби наймаються в форматі здійснення інжинірингових послуг. Відповідно до технічних стандартів, порядок проведення будівельного контролю при здійсненні будівництва передбачає призначення відповідальної особи, яка буде курирувати конкретний об`єкт. Ця людина контролює оформлення дозвільних документів на будівництво, відстежує процес виносу меж ділянки під забудову, бере участь в розбивках осей будинків, комунікацій та інженерних мереж.
При цьому базові роботи доручаються підрозділам наглядової організації, які виконують контроль отримання лабораторних і геодезичних експертиз, а також їх результатів. Ця частина робіт також відноситься до контролю документації. Окремо курируються і виробничі процеси при виконанні будівельно-монтажних робіт. За результатами завершення окремих операцій складається і акт про проведення будівельного контролю, в якому вказуються параметри відповідності виконаної роботи нормативним або проектним вимогам. Також акт може складатися за фактом виявлення дефектів або виявлення невідповідних за якісними характеристиками матеріалів або конструкцій. У таких випадках передбачається виконання процедури виправлення виявленого дефекту. До слова, в цьому і полягає гідність проведення операційного контролю, так як він дозволяє виявити недолік до завершення будівництва.
Обов`язки замовника в будівництві
До затвердження основної документації щодо майбутнього проекту замовник зобов`язаний отримати висновок державної експертизи позитивного властивості. Також до моменту початку виконання реконструкційних або ремонтно-монтажних заходів у нього має бути дозвіл на будівництво. Втім, бувають і випадки виключень, коли замість дозволу на робочі операції є довідка з місцевого містобудівного відділу, яка дозволяє виконувати роботи без експертизи проекту. Знову ж таки, до початку робочих дій забудовник повинен належним чином підготувати об`єкт. Надалі будівельний контроль замовника за будівництвом може бути переданий органам нагляду. Разом з цим вже контролюючі служби повинні займатися передачу замовником документів, на основі яких виконавці технічних операцій будуть здійснювати свої завдання. Зокрема, при будівництві будинку замовник передає підряднику документацію з результатами інженерних вишукувань, проектно-кошторисні матеріали, а також згадані вище дозвільні документи.
Відео: Функції забудовника і технічного замовника. будівельний контроль
Треба відзначити, що замовник може до певної міри виступати і контролюючим учасником у процесі реалізації проекту, навіть якщо він найняв спеціалізовану службу для цієї мети. Поширена практика, коли технічний нагляд в основної його частини, наприклад, виражається вхідним оглядом матеріалів, доручається службі контролю, а документальне оформлення все ж веде сам замовник або його представники. Є й інший нюанс, що стосується взаємодії замовника з безпосередніми виконавцями. Нерідко робочий процес організовується таким чином, що виявлення органами нагляду порушень лише фіксується в документах, але не перевіряються виправлення виявлених відхилень від правил. При цьому контроль подібних ситуацій входить в перелік обов`язків не служби, а замовника, який повинен зафіксувати в документах перевірки і факт ліквідації недоліків.
Відповідальність замовника будівництва
На замовника лежить відповідальність практично за всі етапи реалізації проекту. Для початку варто відзначити забезпечення самої підготовки проектної документації, а також проходження державної експертизи. Тут же на замовника лягає і відповідальність за якість проектного рішення вимогам нормативної документації, в тому числі, і в частині, що стосується прав і обов`язків, які були надані йому договірними угодами. Далі ця особа відповідає за проведення будівельного контролю в тому сенсі, що воно призначає генпідрядника, який бере участь в процесі виконання робіт. Крім того, замовник в деяких випадках здійснює приймання робіт, якість яких може бути не підтверджено наглядовими службами. У таких ситуаціях на нього лягає і відповідальність в частині контролю якості об`єкта.
Обов`язки служби будівельного контролю
Представники експертної служби на перших етапах реалізації проекту здійснюють вхідний контроль кошторисної документації, в якій також детально вивчаються технічні матеріали щодо майбутнього об`єкту. Зокрема, фахівці оцінюють документацію з точки зору достатності для реалізації будівництва і загальної компетентності. При необхідності служба контролю вживає заходів щодо перегляду проектно-кошторисних документів, курирує ліквідацію виявлених дефектів, не допускає погіршення технічних рішень і необґрунтоване підвищення вартості об`єкта. Як вимагає положення про проведення будівельного контролю в роботі з капітальними об`єктами, відповідальні служби також повинні відстежувати взаємини між генпідрядником і постачальниками матеріалів.
У цьому плані головне завдання служби контролю полягає в недопущенні використання будівельниками конструкцій і матеріалів, які не відповідають вимогам проектної документації за своїми характеристиками. Це саме можна сказати і до інженерного обладнання, що використовується в монтажних роботах в процесі ремонтних операцій. На практиці ці завдання реалізуються за допомогою організації згаданого вхідного контролю, перевірка на якому дозволяє відсікати браковану і невідповідну за вимогами будівельну продукцію. Тобто будівельно-технічний контроль відстежує не тільки готові результати виконаної роботи, а й створює умови для забезпечення належної якості у вирішенні поставлених завдань.
Як вибрати наглядову компанію?
Враховуються різні критерії від історії виконаних робіт до кваліфікації фахівців, які будуть виконувати конкретні операції. Також практикується використання експертів з різних областей, які працюють в індивідуальному порядку. Наприклад, така група буде виконувати окремо аналіз технічної документації, геодезичних досліджень, контролювати якість монтажних операцій і будматеріалів. З точки зору якості це непогане рішення, але компанія, яка комплексно охоплює весь спектр робіт, все ж виграє за рахунок більш ефективної організації процесу контролю. Також слід враховувати, якими документами встановлюється проведення будівельного контролю в конкретній організації. Бажано, щоб організація орієнтувалася на основний звід правил, що поширюються на нормативи виконання контролю капітального будівництва. Але, ліцензовані організації, що входять до СРО, можуть мати і особливі стандарти виконання своїх завдань, які, втім, також закріплюються в діючих нормативних документах. У будь-якому випадку на виході замовник отримує комплексний набір виробничо-технічної документації, в якому присутній журнал виконання робіт, результати лабораторного контролю, сертифікати на будматеріали і т.д.
висновок
Часто учасники ринку нерухомості скаржаться на великі обсяги технічних і експертних процедур, які слід пройти від запуску проекту в будівництво до здачі в експлуатацію. Однак, в частині нагляду за якістю виконання основних будівельно-монтажних операцій такі вимоги себе виправдовують. Правильно організований будівельний контроль замовника за будівництвом дозволяє документально підтвердити належний рівень безпеки конкретного об`єкта. Це дуже важливо, в першу чергу, з точки зору майбутньої експлуатації будівлі, а й цим вигода не обмежується. Контролюючі організації сьогодні надають широкий перелік послуг, який дає можливість оптимізувати виробничо-будівельні процеси. Це робиться за рахунок більш ефективного управління проектно-кошторисними даними і раціонального вибору технічних рішень особами, які дійсно зацікавлені в отриманні якісного результату.
