Переобладнання і перепланування житлового приміщення: поняття, види. Порядок перебудови і перепланування житлового приміщення. Заява про перебудову та перепланування житлового приміщення

Розробка проектів дизайнерського оформлення сучасних квартир стає все більш популярною. Здійснення власних ідей з облаштування житлового простору починається ще з оздоблювальних заходів, коли закладаються базові риси майбутнього інтер`єру. Але зовнішнього благоустрою буває недостатньо, в результаті чого багато власників вирішуються на радикальну зміну квартири. Для цього виконується перебудову і перепланування житлового приміщення з орієнтацією на запити експлуатації об`єкта.

Відео: Переобладнання і перепланування нежитлових приміщень

При цьому підходи до реалізації подібних задумів можуть бути різними. Хтось самовільно виробляє нескладні ремонтно-монтажні операції навіть без участі фахівців, а більш відповідальні власники погоджують проект реконструкції житла у відповідних органах. Як не дивно, в залежності від умов і цілей виконання подібних заходів справедливі можуть бути обидва підходи. Для розуміння юридичних нюансів таких дій варто докладніше розглянути правову сторону справи.

Поняття і види перепланування і перебудови

Найбільш популярним видом заходів, спрямованих на зміну параметрів приміщення в квартирах, вважається саме перепланування. Це робочі дії, в результаті яких змінюється конфігурація приміщення. Результати проведення ремонтних операцій повинні фіксуватися в технічному паспорті об`єкта нерухомості. Далі слід враховувати, що перебудова, перепланування, переведення житлових приміщень - це різні заходи. Перебудову, на відміну від перепланування, зачіпає виключно інженерно-комунальне господарство. Зокрема, це можуть бути комунікаційні мережі, санітарно-технічні вузли і агрегати, дані про яких також фіксуються в технічному паспорті квартири.

Найчастіше в окремому порядку розглядається перенесення житлових приміщень, хоча, по суті, дані заходи передбачає поняття перебудови і перепланування житлового приміщення квартири. Наприклад, перенесення спальні на кухню або ванною в житлову кімнату неминуче вимагає перебудови даних приміщень. Не завжди в подібних випадках змінюється конфігурація стін і перегородок, але оновлення комунікаційного забезпечення стає обов`язковим.

Як регулюються планувальні заходи?

Варто відзначити, що практикуються різні способи юридичного підкріплення права на реалізацію переробки в квартирах. Залежно від регіону встановлюються свої стандарти проходження процедури, що дозволяє виконання ремонтно-монтажних дій такого роду. Наприклад, перебудова й перепланування житлового приміщення в Москві орієнтується на постанову місцевого уряду під номером 508. У даному документі вказані правила, що стосуються організації заходів, спрямованих на внесення змін в пристрій не тільки житлових, але і типових комерційних приміщень, що входять до складу багатоквартирних будинків.

Але це зовсім не означає, що в інших регіонах можуть бути істотні розбіжності з нормативами, що діють у столиці. Відмінності, як правило, носять лише формальні риси і не роблять істотного впливу на проходження встановленої процедури. І в зв`язку з цим варто звернутися до документів ЖК РФ. Перепланування і перевлаштування житлових приміщень регулюється статтями 25-29 ЖК. Зокрема, в них описується регламент проведення процедури узгодження, підстави для відмови в дозволі на переробку квартири, наслідки самовільного виконання таких дій і т. Д.

Які заходи не вимагають узгодження?

Той, хто бажає переглянути облаштування свого житла не завжди зобов`язаний звертатися в спеціальні органи для отримання відповідного дозволу. Деякі роботи з перепланування можна зробити і без зайвої тяганини. Зокрема, перебудову і перепланування житлового приміщення обходяться без документів, якщо планується косметичний ремонт, який не передбачає корекції стін, перекриттів і інших несучих конструкцій. Набагато тонше грань в операціях з інженерним обладнанням, а й в цій сфері є широке поле для самостійного перебудови. Так, дозвіл не потрібен при монтажі електроплити в кухні, установці телевізійної антени, кондиціонерів і зовнішніх сіток. Більш того, в деяких випадках допускається навіть перестановка опалювального і газового обладнання, але з жорсткими обмеженнями.

Передбачається і можливість самостійного виконання деяких заходів з наступним повідомленням про виконану роботу. Це перебудова й перепланування житлового приміщення без проекту та дозволу. До таких операцій належать такі:

• Закладення отворів в перегородках, які не виконують функції несучих конструкцій.
• Монтаж перегородок, що не припускає підвищення навантаження на елементи перекриттів.
• Перестановка сантехніки у ванній, туалеті або на кухні без зміни габаритів приміщення.
• Скління балкона і лоджії відповідно до типовими проектними рішенням.
• Демонтаж або корекція форми тамбура без внесення змін до параметри його габаритів.
• Створення отворів в перегородках, які не є несучими.

Які роботи підлягають узгодженню?

Розгляд ремонтно-монтажних операцій, які передбачають отримання дозволу, неможливо без згадки проекту. У цьому технічному рішенні вказуються заходи, які планує здійснювати власник нерухомості. Практично всі види перебудови і перепланування житлового приміщення, які передбачають внесення коригувань в конструкції несучих перегородок, вимагають початкової розробки проекту. Надалі готовий документ узгоджується з комісією. Також розробка проекту потрібно в разі перебудови підлог, зміни архітектурного вигляду фасаду, а також при перенесенні працюють ванних кімнат. Що стосується інженерних комунікацій, то узгодження потрібно майже при всіх операціях, пов`язаних з газопостачанням.

При цьому в залежності від характеру планованих переробок проект може затверджуватися в різних інстанціях. Оновлення того ж газового обладнання в деяких випадках передбачає отримання дозволу від органів пожежного нагляду. Також представники наглядових органів можуть дати рекомендації по технічному рішенню. Так, якщо проект перебудови й (або) перепланування житлового приміщення передбачає розташування в ньому газової колонки, то з більшою ймовірністю обладнання запропонують перемістити на кухню.

Які планувальні роботи не можуть бути дозволені?

Тепер можна перейти до найжорсткіших правилам, які мають повністю заборонний характер в контексті можливостей перепланування. При цьому не має значення, чи є проект чи ні - він в будь-якому випадку не буде затверджений.

• Отже, не допускаються зміни, які призводять до погіршення якості умов проживання. Причому це стосується і безпосереднього власника квартири, і його сусідів.
• Також не дозволяється виконання заходів, які можуть спричинити руйнування або зниження міцності якостей несучих конструкцій.
• Підвищення навантажень на такі перегородки теж не допускається.
• Безуспішним буде і узгодження перебудови й (або) перепланування житлового приміщення з проектом по впровадженню регулюючих приладів в загальні інженерні мережі.
• Перенесення опалювальних агрегатів, що входять в загальну інфраструктуру будинку і розташованих на балконі, також забороняється.
• Практикується і диференційований підхід до формування списків з допустимими і забороненими заходами з перепланування з точки зору стану будівлі в цілому. Так, якщо в нових будинках деякі види робіт цілком можна реалізовувати навіть без проекту, то аварійні об`єкти і зовсім не можуть піддаватися подібним змінам.

Процедура отримання дозволу

Починати підприємство слід з проведення огляду приміщень фахівцями, які в подальшому будуть розробляти проектне рішення. Також буде не зайвим підключити до цієї групи і представників експлуатуючої будинок організації. На основі отриманих даних розробляється проект, який і треба буде затвердити. Знову ж таки, в залежності від виду майбутньої роботи може знадобитися напрям документа в кілька наглядових органів. Складні проекти нерідко вимагають і отримання висновку від санепіднагляду. Якщо мова йде про квартиру в будинку-пам`ятці, то регламент перебудови й (або) перепланування житлового приміщення може зажадати і спеціальну візу від КГИОП. Як правило, для зручності та економії часу власники квартири доручають подібні узгодження проектним організаціям, які і займалися розробкою конкретного плану перепланування.

Основним же етапом процедури отримання дозволу на реалізацію проекту є проходження комісії, яка на основі наданої інформації про проект прийме рішення щодо його подальшої долі. Найчастіше порядок перебудови і перепланування житлового приміщення передбачає формування комісії на базі міської житлової інспекції. У невеликих містах такими питаннями може займатися і місцева адміністрація. При цьому не варто думати, що рішення цілком залежить від характеру планованих дій. Підвищити шанси на позитивний висновок комісії дозволить спочатку правильно складена документація.

Пакет документів для узгодження

Для узгодження ремонтно-монтажних заходів з перепланування слід скласти заяву, зібрати документи на об`єкт нерухомості, технічний паспорт з описом приміщення, а також підготувати згаданий проект. Частина документів можна отримати в місцевому відділенні БТІ. До речі, якщо право на приміщення має відповідну реєстрацію в Росреестра, то можна обійтися без надання правовстановлюючих документів на квартиру в цілому. У деяких випадках не обов`язково і наявність техпаспорта - комісія може його отримати в електронному вигляді, надіславши запит в житлову інспекцію. Таким чином, мінімальний пакет документів повинен включати заяву про перебудову та перепланування житлового приміщення і проект. Але є і ще один нюанс, пов`язаний з отриманням дозволу від сусідів. Це стосується випадків, коли реконструкція планується в приміщеннях, займаних на основі договору соціального найму. Заява становить відповідальний наймач квартири, після чого документ засвідчується усімапроживають в ній повнолітніми громадянами.

Є й інший нюанс, який, власне, слід враховувати при виконанні будь-якого ремонтного заходи. Справа в тому, що сусіди зверху і знизу після завершення реконструкції можуть подати скаргу на негативні наслідки, які проявилися вже в їх житло. Якщо подібні явища дійсно мали місце - нічого не поробиш і доведеться компенсувати збитки. Однак бувають випадки, коли колись які були дефекти пред`являються як результат проведеного у сусідів ремонту. Убезпечити себе від подібних домагань допоможе розширений порядок перебудови і перепланування житлового приміщення, який буде включати початковий огляд сусідніх приміщень. Буде не зайвим, якщо учасники цього заходу проведуть фотофіксацію стель, стін, комунікацій і складуть відповідний акт.

Як повинно бути написано заяву?

Власники, які бажають реалізувати перепланування, повинні при написанні заяви керуватися формою, затвердженою постановою уряду під номером №266 від 2005 р Документ адресується, як правило, в органи місцевого самоврядування або житлової міської інстанції. У графі «ВІД» повинен бути вказаний власник, наймач об`єкта або інша особа, уповноважена на виконання ремонтно-монтажних робіт в приміщенні. Також слід вказати повну адресу місця розташування квартири. У самому тексті заяви до представників органу, який повинен буде затвердити право на виконання перепланування, має бути зазначено наступне:

• Власник зобов`язується виконувати роботи відповідно до прикладеним проектом.
• Зобов`язується допускати уповноважених осіб на об`єкт, де виконується перепланування.
• Зобов`язується завершити робочі заходи в зазначені терміни.

Завершення перепланування і перебудови

Згідно з правилами, рішення про можливість проведення реконструкції має бути прийнято через 45 днів з моменту направлення заяви. Але тут важливо враховувати, що іноді бувають затримки. Власники нерідко отримують відмову в дозволі з тієї причини, що був наданий неповний набір документів. Або ж якщо проект був складений організацією, яка не має права на виконання подібних робіт. Тому бажано звертатися в компанії, що беруть участь в місцевих СРО. Фахівці таких фірм нерідко надають допомогу і надалі супроводі проекту. Також очевидно, що відмова може бути пов`язаний з технічної неприпустимістю реалізації запланованих дій. Але знову ж таки, професійні організації, які взяли на себе зобов`язання по розробці проекту, навряд чи й самі допустять подібні помилки.

Якщо проект був прийнятий комісією і отримано дозвіл на його втілення, то можна приступати до безпосередніх робіт. Однак завершення перебудови і перепланування житлового приміщення ще не означає, що процес оновлення житла закінчено в правовому сенсі. Далі необхідно запросити на об`єкт приймальну комісію, учасники якої підтвердять, що власник реалізував саме той план, який узгоджувався раніше.

Що буде в разі самовільного перепланування?

Примітно, що житловий кодекс не передбачає прямої заборони на розгляд уже реалізованого проекту. Але це не означає, що самовільну реконструкцію візьмуть і затвердять. На практиці розгляду з такими ситуаціями часто призводять до того, що власників зобов`язують повертати приміщення в первісний стан. Більш того, самовільна перебудова і перепланування житлових приміщень накладається штрафом до 2 500 руб.

Нерегламентована переробка може доставити і чимало проблем іншого властивості. Так, покупка приміщення з реалізованої реконструкцією без відповідних документів цілком допустима, навіть якщо в технічному паспорті стоїть позначка про зроблений оновленні. Однак в подальшому все одно доведеться вирішувати це питання, але вже без участі колишніх господарів. І якщо перевлаштування і перепланування житлового приміщення не відповідає нормативам, то, швидше за все, також доведеться повертати об`єкт в початковий стан. Головна проблема в тому, що навіть технічно допустима реконструкція може бути не прийнята житлової інстанцією. Якщо проект відповідає будівельним нормам, то найкращим рішенням буде звернення до суду для узаконення проведеної роботи.

висновок

На шляху до заповітного здійсненню ідеї про житло з поліпшеними якостями не обов`язково міняти квартиру. Цілком можна законним способом провести реконструкцію поточного об`єкта нерухомості. Як показує практика, виконання процедури оформлення обходиться дешевше у всіх сенсах. Достатньо написати заяву про перебудову та перепланування житлового приміщення, зібрати документи на квартиру і розробити відповідний проект. До слова, останній пункт є найбільш трудомістким, але без нього в будь-якому випадку не обійтися. Навіть якщо мова йде про незначні зміни, фахівці рекомендують спочатку підготувати технічне рішення в професійній організації. Вона ж згодом і допоможе пройти необхідні етапи до затвердження проекту, не кажучи про кінцеву його реалізації на практиці.