Види вартості в оцінної діяльності

Вартість - одна з ключових характеристик предмета цивільно-правової угоди. Які її ознаки? Яким чином вартості класифікуються? З якою метою в бізнесі або в ріелторському справі обчислюються відповідні показники і за допомогою яких методик?

Що таке "вартість" і "оцінка"

Перш ніж вивчати види вартості і супутні підстави для її класифікації, визначимося з тим, що вона являє собою. Критеріїв, які б дозволяли дати їй однозначну характеристику, в середовищі світових і російських економістів досить багато. У числі найбільш популярних такий: вартість - це грошова сума, яка встановлюється в якості умови угоди в процесі взаємодії суб`єктів цивільно-правових відносин в передбачуваний момент передачі майнових прав або інших механізмів користування об`єктом. У свою чергу поняття "оцінка" пов`язане з механізмом визначення суми, про яку йде мова.

аспекти оцінки

Об`єктами оцінки може бути нерухомість, послуги, транспорт, предмети побуту, інтелектуальна власність - все те, що передбачено цивільним законодавством в якості можливого предмета для угод за участю фізосіб і юросіб. Процедура, пов`язана з визначенням грошової величини, передача якої від одного суб`єкта правовідносин до іншого є підставою для передачі майнових прав, здійснюється за допомогою методів, визнаних обома сторонами. Їх можуть пропонувати також і треті особи, але за умови узгодження з основними учасниками угоди.

Ті чи інші види вартості товару, майна або послуг можуть визначатися, в залежності від суті правовідносин, за бажанням сторін або в силу вимог законодавства. Так, наприклад, при операціях з нерухомістю звернення до послуг оцінювачів в багатьох випадках є обов`язковим для реєстрації права власності.

Підходи, які застосовуються в оцінці

Оцінка, так само як, наприклад, визначення виду вартості, може здійснюватися в рамках різних підходів. У російській діловій практиці склалися три основних: дохідний, порівняльний і витратний. Розглянемо їх сутність.

Дохідна модель передбачає задіяння методів, які засновані на обчисленні передбачуваної виручки від можливого використання новим власником об`єкта оцінки - наприклад, здачі в оренду. Порівняльна модель передбачає вивчення цифр, що характеризують види вартості майна одних об`єктів, з показниками інших, дуже схожих за базовим ознаками. Наприклад оцінювач, визначаючи відповідний грошовий показник для квартири, як правило, вивчає вже наявні пропозиції на ринку нерухомості. В рамках витратної моделі підраховуються можливі витрати, потрібні з точки зору підтримання об`єкта в належному функціональному стані. Якщо, скажімо, людина купує трактор, то найнятий ним експерт з оцінки повинен при визначенні вартості даного виду транспорту, враховувати потенційні витрати, пов`язані з ремонтом техніки.

Результат оцінки вартості

Як тільки види вартості майна проаналізовані, а відповідна оцінка дана, її результат може бути задіяний в якості орієнтира для визначення остаточної ціни за угодою. Або в інших цілях - наприклад, при укладенні договору страхування, надання кредиту, продажу частки і т. Д. Розглянемо, які виділяють види вартості в оцінці різних об`єктів російські експерти. А також те, як може відповідна інформація використовуватися на практиці.

Класифікація вартостей

Які види вартості того чи іншого об`єкта оцінки виділяють сучасні експерти? Критеріїв класифікації тут досить багато. Розглянемо одну з поширених в середовищі російських економістів моделей.

У ній присутній, зокрема, ринкова вартість. Це ціна, величина якої фіксується в момент оцінки об`єкта за умови, що передбачається його продаж в конкурентному сегменті. Тобто обов`язкові умови визначення коректної вартості - наявність публічної інформації про принципи ціноутворення товару, відсутність значущих зовнішніх (регулятивних) факторів, що впливають на ціну.

Відео: Від суб`єктивної до об`єктивної оцінки об`єктів нерухомості (Деталі 2016, 18.03.2016)

Є в розглянутій моделі інвестиційна вартість. Її показники виявляються з метою надання відомостей на адресу осіб, зацікавлених у вкладеннях в якийсь об`єкт. У деяких випадках інвестиційна вартість може збігатися з ринковою. Але це не завжди так. Іноді одночасно з інвестиційної розраховується також і ліквідаційна вартість об`єкта. Її величина виражає ймовірний розмір можливої виручки за фактом перепродажу предмета угоди.

Існує кадастрова вартість. Мета її встановлення - занесення об`єкта в якийсь державний або галузевий реєстр з подальшим використанням інформації відповідними відомостями. Як правило, мова в даному випадку йде про обчислення податків. кадастрова вартість зазвичай нижче ринкової, якщо говорити про нерухомість, або приблизно дорівнює їй.

Є також таке поняття, як страхова вартість. Вона має на увазі розрахунок величини виплат за договором страхування. У ряді випадків одночасно з нею розраховується також і відновна вартість об`єкта. Це відбувається, наприклад, якщо відповідну угоду зі страховою компанією на увазі не грошову компенсацію, а приведення об`єкта до початкового функціонального стану за фактом пошкодження або виходу з ладу.

Таким чином, ми розглянули 4 види вартості, які найбільш поширені в російській економічній школі, а також кілька доповнюють їх. Цей перелік, звичайно, не є вичерпним. Є приватні види ринкової вартості, так само як і інвестиційної, або ж кадастрової, що стосуються характеристик об`єктів з різним, як варіант, правовим статусом. Тепер перейдемо до вивчення сутності об`єктів, щодо яких відповідний параметр розраховується в аспекті практичної значущості.

Оцінка бізнесу

Звичайно, конкретних типів об`єктів, щодо яких визначається вартість, дуже багато. У числі найбільш часто зустрічаються в російській діловій практиці - це бізнес і нерухомість. У першому випадку оцінюється сукупність активів фірм, принципів менеджменту і видів діяльності, що генерують прибуток. Перш ніж вивчати види вартості підприємства, корисно буде визначити цілі, які стоять перед суб`єктом відповідної оцінки.

Навіщо визначати вартісні параметри для бізнесу? Перший варіант тут - перспективи продажу підприємства. Власник фірми може вирішити зайнятися іншою справою, але перш вигідно передати поточний в руки іншого власника. Також оцінка бізнесу може проводитися для підвищення якості управління компанією, виявлення можливих недоліків в системі менеджменту. Ще варіант - залучення уваги інвесторів в разі, якщо оборотного капіталу не вистачає, або фірмою поставлено завдання розширити ринок, внаслідок чого є потреба в додаткових коштах. Оцінка бізнесу може здійснюватися при оформленні кредиту - саме вона, як правило, служить орієнтиром для прийняття рішення під час видачі позики банком.

Відео: оцінка бізнесу підприємства

Вартості при оцінці бізнесу

Які види вартості задіюються при оцінці підприємств? Які принципи тут найчастіше використовуються? Основні види вартості, які можуть застосовуватися щодо оцінки бізнесу - ринкова та інвестиційна. На думку деяких експертів, розглядаючи можливість покупки підприємства, партнеру доцільно робити акцент саме на другому напрямку в аналізі відповідних перспектив. оскільки типово "ринкова" ціна для бізнесу - показник, не завжди говорить про потенціал розвитку підприємства однозначно. Але якщо мова йде про те, щоб виявити саме її, то ключові принципи обчислення потрібних цифр можуть базуватися:

- на зіставленні наявних показників з тими, що характерні для інших учасників ринку;

- на вивченні конкурентних переваг бізнесу;

- на суб`єктивному баченні експертів, які виробляють оцінку;

- на вивченні впливу зовнішніх факторів.

Якщо мова йде про визначення інвестиційної вартості бізнесу, то можуть застосовуватися ці ж принципи, але на додаток до них також є недопустимим задіяти і ряд інших:

- моделювання поведінки суб`єктів, залучених до бізнес (впливу факторів);

- розрахунок рентабельності (приріст ринкової вартості з плином часу).

Конкретні показники вартості можуть задовольнити потенційного покупця бізнесу або інвестора, в залежності від того, який передбачуваний розмір вкладень в справу і які перспективи їх окупності. У багатьох випадках інвестиції можуть мати кредитну походження. Величина можливого прибутку повинна бути не просто відмінною від нуля, але також і забезпечувати виплату відсотків банку. Додатковими орієнтирами в прийнятті рішень інвестором, не рахуючи показників, що відображають ринкову і інвестиційну вартість бізнесу, можуть бути:

Відео: Практика оцінки ринкової вартості земельних ділянок дохідним підходом

- передбачувана стійкість бізнесу (здатність генерувати дохід протягом тривалого часу);

- співвіднесення термінів окупності з конкурентними бізнесами (можливо, інвестору вигідніше вкладати в іншу фірму, а покупцеві - придбати саме її);

- рівень довіри між партнерами.

Зазначені критерії можуть бути дуже суб`єктивні. Тому в діловій практиці ринкова та інвестиційна вартість бізнесу - параметри хоч і важливі, але не завжди пов`язані з числа ключових.

Ще один можливий фактор - вартість видів робіт, пов`язаних з оцінкою бізнесу на предмет інвестування або можливої покупки. Якщо дослідження підприємства може супроводжуватися значними вкладеннями, які не передбачають реального прибутку (наприклад, звернення до зовнішніх експертів, аудиторам і аналітикам), то цілком ймовірно, що інвестор або потенційний покупець бізнесу вважатимуть за краще не мати справи з конкретною фірмою.

Оцінка нерухомості

Корисно буде вивчити те, якими бувають види вартості нерухомості, а також які реалізуються підходи в оцінці її. Але перш - як і у випадку з бізнесом - визначимо цілі, які переслідуються учасниками цивільно-правових угод відповідного типу. Необхідність в тому, щоб вивчити види вартості нерухомості, а також звернутися до послуг оцінювача, виникають в наступних основних випадках:

Відео: Видеоурок: "Особливості оцінки обладнання"

- належить угода купівлі-продажу квартири, офісу, іншої будови або приміщення;

- оцінюються активи фірми;

- визначається розмір оподатковуваної бази в аспекті майнових зборів.

Звичайно, на практиці приводів для здійснення оцінки нерухомості може бути і більше. Наприклад, в ряді випадків виникає необхідність визначити види кошторисної вартості на додаток до основних процедур. Або - як варіант - оцінити нерухомість з метою її передачі під державні потреби.

Вартості при оцінці нерухомості

Вище ми відзначили, що основні види вартості підприємства - це ринкова та інвестиційна. Що стосується нерухомості можуть бути досліджені ті ж параметри, але, як правило, на додаток йде ще ряд деяких. А саме - кадастрова і страхова вартість об`єкта. У ряді випадків визначається також і ліквідаційна. Особливості визначення ринкової та інвестиційної вартості ми вже розглянули вище. У випадку з нерухомістю загальні принципи і методики за своєю формою в цілому схожі з тими, що застосовуються при оцінці бізнесу. Тільки задіюються вони при більшій адаптованості до специфіки відповідного ринку: "конкуренція" замінюється "станом" (Рівнем ремонту, оздоблювальними матеріалами і її якістю і т. Д.), "рентабельність" - очікуваним "подорожчанням".

Вивчимо тепер то, як здійснюється обчислення цифр для кадастрової, страховий і ліквідаційної вартостей. Всі вони володіють деякою специфікою. Кожен вид обумовленої вартості з перерахованих характеризується особливостями в аспекті методів оцінки. Розглянемо їх.

Якщо мова йде про кадастрової вартості нерухомості, то оцінювач бере за основу методики, що відображаються в релевантних законодавчих джерелах, рекомендаціях Мінфіну та інших відомств, відповідальних за практичне використання відповідних відомостей про житло. У ряді випадків можуть бути задіяні також критерії, характерні для визначення ринкової вартості об`єкта. Може вивчатися різна технічна документація.

Якщо стоїть завдання визначити страхову вартість нерухомості, то в даному випадку, як правило, оцінювач керується переважно ринковими методами, проте з поправкою на фактичний зміст угоди купівлі-продажу. Наприклад, якщо людина купує квартиру по іпотеці, то в страхову вартість може бути включена тільки сума кредиту. І в цьому випадку відповідна база для обчислення суми за договором зі страховиками може бути нижче, ніж якби за основу була взята в чистому вигляді ринкова вартість квартири.

Іпотека - приклад сегмента ринку, де практично значущою для суб`єктів цивільно-правових угод може бути ліквідаційна вартість об`єкта. У разі якщо, наприклад, фізособа чи організація не зможуть виконати умови по оплаті кредиту, банк, імовірно, прийме рішення про продаж майна, що перебуває в заставі. Ще до підписання угоди з оформлення позики фінансова організація, ймовірно, захоче проаналізувати перспективи ліквідаційної складової проекту.

Відзначимо, однак, що деякі експерти вважають неправомірним використовувати термін "ліквідаційна вартість" щодо операцій з нерухомістю при взаємодії з банками. Справа в тому, що за замовчуванням договір іпотеки не має на увазі обов`язковий перехід квартири у власність банку - вона є лише забезпечувальної заходом по кредиту. У той час як в чистому вигляді ліквідаційна вартість має на увазі обчислення ціни, по якій власник об`єкта (наприклад, бізнесу) зможе продати своє майно (скажімо, через банкрутство підприємства). Тому вживати термін, про який йде мова, щодо нерухомості, слід з обережністю.

Вартість - величина постійна?

Багато сучасних економістів вважають, що немає. Якщо, звичайно, говорити про ринкову економіку, де є місце механізму вільного формування цін, виходячи з попиту та пропозиції. Незалежно від того, які види вартості товару досліджуються, кожен з них - це непостійна величина, приблизний орієнтир, який можуть задіяти сторони угоди в конкретний момент часу. Є, безумовно, галузі, де волатильність відповідних показників мінімальна - наприклад, сегменти ринку, де переважають держзамовлення. Але це, швидше, виняток. Уміння орієнтуватися в мінливому середовищі вартостей - одне з найважливіших конкурентних переваг будь-якого сучасного бізнесу.