Вторинне житло - це що таке?

Сьогодні одним з головних показників добробуту пересічного громадянина вважається наявність нерухомості. А все через те, що ціни на житло встановилися захмарні, і на досягнутому рівні не зупиняються. Немає нічого дивного в тому, що до вибору житла багато підходять з максимальною відповідальністю - адже для багатьох це чи не головна покупка в житті, яку, може, і не доведеться повторити.

Відео: Огляд квартир Москва | продаж квартир Томіліно | купити квартиру Люберецький район вторинне житло

Коли майбутнім покупцям доводиться зіткнутися з поняттями первинного і вторинного житла, тоді-то і починаються сумніви і суперечки. Кому-то новобудова здається вигіднішою за рахунок низької ринкової ціни, та й інших переваг вона не позбавлена. Але це не означає, що первинний ринок можна вважати ідеальним, а колишня у власності квартира обросла недоліками. Розберемося, що представляє собою вторинне житло, в чому його плюси і мінуси.

Вторинне житло - це що таке?

Для початку розберемося в самому понятті. Для багатьох ринок вторинного житла може бути представлений тільки квартирами старого фонду. Тобто ні про яку нову плануванні та сучасних умовах проживання і мови бути не може. На додачу йдуть старі ліфти, лічильники, проводка і труби. І сусіди залишають бажати кращого, тоді як в новобудовах сумнівні особистості не селяться.

Безсумнівно, в цих твердженнях є частка правди. Але навіть на вторинному ринку квартира квартирі ворожнечу. Вторинне житло - це значить, що на нерухомість, вже оформлялося право власності. Тобто основна відмінність, яке відокремлює первинний ринок від вторинного, - наявність запису про присвоєння власності в Єдиному Державному Реєстрі.

Відео: вторинне житло в Cочі | квартира з ремонтом квартири в Сочі для клієнтів: сталінські будинки, хрущовки

Квартира, що була у використанні, - це завжди «мотлох»?

Чому не варто вважати, що вторинне житло - це обов`язково старий, зношений будинок? Тому, що квартира в новобудові теж може бути колишньої у власності - хіба ніхто не продає абсолютно нове житло в щойно збудованому будинку через переїзд або інших обставин? До того ж, якщо після введення нового будинку в експлуатацію продаються не всі квартири, забудовник оформляє власність на себе, і ніким не зайняте житло автоматично переходить в статус вторинного.

Якими бувають квартири на вторинному ринку?

Вторинне житло - це багатий вибір квартир, різних категорій і характеристик. Фахівці з нерухомості виділяють кілька її типів на цьому ринку, класифікованих за фізичними характеристиками та рівнем вартості:

• низькосортне житло - Квартири в будинках старого року побудови, висотністю 2-3 поверху. У таких приміщеннях нерідко відсутні основні комунікації - каналізація і водопостачання. Обігрів будинків часто здійснюється за рахунок пічного опалення.
• стандартні приміщення - Звичайне вторинне житло, однокімнатні або двокімнатні квартири в типових будинках висотністю 5-16 поверхів.
• Квартири поліпшеного типу - Житло в сучасних і типових будинках, що відрізняється підвищеною комфортністю. Характерно наявність підсобних приміщень типу комор і гардеробних, а також більшу кількість санвузлів, ніж в звичайних приміщеннях.
• елітне житло - Нерухомість класу А, особливістю якої є наявність облагородженої прибудинкової території, паркінгу, консьєржа і охоронців. В елітних будинках, як правило, не більше 30 квартир.

Інші фактори, що впливають на ціноутворення

Варто враховувати, що ціна квартири може коливатися в залежності від місця розташування будинку і наявності розвиненої інфраструктури в районі житла. Так, комфортна і упорядкована однокімнатна квартира поліпшеного типу, розташована на околиці міста, може коштувати набагато менше, ніж скромна однокімнатна квартира в будинку старого планування в центрі. На ціноутворення також впливає фізичний стан приміщень і їх площа.

У чому мінуси квартири на вторинному ринку?

Нехай вторинне житло - це необов`язково житло «другого сорту», а й деяких мінусів така нерухомість буває не позбавлена. Чи не станемо брати до уваги проблеми з комунікаціями в дійсно старих будинках. Як приклад розглянемо комфортну квартиру в будинку свіжої планування. Навіть тут нових власників можуть очікувати підводні камені:

• Нечиста «юридична історія» квартири. Вже давно відомі історії про власників нерухомості, які відбувають термін в місцях позбавлення волі, або знаходяться в психіатричній клініці. З цієї точки зору вторинне житло - це як кіт в мішку.
• Непогашені борги за комунальні або інші платежі, арешт квартири судовими приставами за несплату боргів.
• Невірно оформлені документи на квартиру. Якщо подібний факт з`ясується після здійснення покупки новими власниками, договір купівлі-продажу визнається недійсним і угода анулюється.
• Неблагополучні сусіди. Комусь така проблема може здатися несуттєвою. Але, як показують опитування серед населення, галасливі і скандальні сусіди нерідко провокують деяких громадян змінити місце проживання.
• Ціна. Як не крути, недороге вторинне житло може бути тільки в сталінці або хрущовці зі старими і іржавими трубами. В інших випадках вартість квартири на вторинному ринку в нових будинках значно перевищує вартість туру не зданих в експлуатацію квартир.
• Ще одна не найприємніша дрібниця, що не дозволяє заощадити при покупці квартири: вторинне житло без посередників сьогодні купити практично неможливо. Власники приміщень воліють звертатися до фахівців, щоб швидше продати нерухомість. А ті додають до вартості свою комісію - адже за труди агентів з нерухомості хтось повинен платити.

Переваги вторинного ринку житла

Незважаючи на ряд недоліків, фахівці з нерухомості активно відстоюють вторинний ринок. Цьому є цілком логічні причини:

• На ринку є безліч пропозицій. Це дозволяє покупцеві підібрати район, категорію і тип житла, які будуть відповідати його вимогам.
• Іпотека на вторинне житло надається більш охоче і з меншими ставками. Це пояснюється більш низькими ризиками для банку при укладанні угоди на нерухомість.
• Квартира знаходиться в режимі «купуй і живи». На відміну від новобудови, коли будинок не готовий, за документами квартира ще не існує, а після здачі в експлуатацію найчастіше потрібно довгострокові оздоблювальні роботи.
• Вартість вторинного житла, безумовно, перевищує ціну квартири в новобудові, але це з лишком компенсується відсутністю необхідності витрат на ремонт і обробку.

Як банки відносяться до вторинного ринку?

Як вже було помічено, іпотека на вторинне житло надається кредитними організаціями набагато частіше, ніж на новобудову. Це пов`язано з кількома причинами. По-перше, ринок нового житла оновлюється низькими темпами, при цьому вторинний ринок пропонує багатий вибір всіляких цінових категорій.

По-друге, житло, яке існує тільки в проекті, як у випадку з новобудовами, представляє певний ризик для банку. Кредитні організації ретельно вибирають забудовників для співпраці, але від непередбачених обставин ніхто не застрахований.

Вимоги банків до вторинного ринку

Але і до побувала у власності квартирі кредитні організації пред`являють свої вимоги. Як-не-як, нерухомість стає банківським заставою на весь період кредитування. У разі, якщо позичальник виявиться фінансово неспроможним, банк зобов`язаний буде реалізувати заставу, щоб не зазнати збитків. Тому квартира повинна відповідати деяким фізичним характеристикам, щоб нічого не перешкоджало її наступного перепродажу.

Відео: Переваги квартир в готових будинках. Вторинний ринок житла.

• Будинок, в якому позичальник планує придбати житло, повинен бути зведений не раніше 1957 року.
• Обов`язкова умова - наявність всіх сучасних комунікацій. Банк не візьме в заставу будинок, в якому відсутні гаряче і холодне водопостачання, опалення та каналізація.
• До моменту повної виплати іпотеки будинок, в якому розташована квартира, не повинен бути фізично зношений більш ніж на 70%.

Що щодо юридичної чистоти житла?

Банками пред`являються вимоги і до юридичної історії квартири - не допускається жодних обтяжень. Чи не дозволяється прописка в приміщенні третіх осіб, а також наявність арештів або договорів застави з іншими кредитними організаціями. Крім того, банк зажадає все правовстановлюючі документи і перевірить їх на присутність помилок і неточностей. Це на руку і майбутнім власникам - вони отримають якісно перевірену квартиру, в якій з часом не будуть виявлені неприємні моменти.