Основні види нерухомості
Право власності на нерухоме майно є одним із найважливіших характеристик громадянського суспільства. Володіння будинками, квартирами, офісними приміщеннями та ділянками реєструють у відповідних органах, формуючи, таким чином, кадастровий облік. Зазвичай нерухомість асоціюється з житловими об`єктами, але спектр даної категорії майна набагато ширше. Крім основних різновидів, існують і окремі групи майна, позиціонування яких нерідко доставляє складності при оцінці ринкової вартості. Проте юридична практика виробила комплекс параметрів, за якими можна відносно точно класифікувати нерухомість. поняття і види даного роду майна допоможуть виявити особливості фінансових та житлових об`єктів, а також визначити їх інвестиційну привабливість, що досить важливо. Але для початку слід розібратися з тим, які об`єкти в принципі можуть підходити під визначення нерухомості.
Відео: Методи оцінки об`єктів нерухомості | skladlogist.ru |
Ознаки об`єктів нерухомості
Фахівці виділяють три базових ознаки, за якими можна відрізнити об`єкт нерухомості - стаціонарність, матеріальна цінність і довговічність. Мабуть, головною ознакою є стаціонарність, від якої і походить назва даного типу майна як такого. Ця характеристика означає, що об`єкт має нерозривному фізичної зв`язкою з земною поверхнею. Тобто майно постійно знаходиться на одному місці і не передбачає переміщення без руйнівних процесів. Хоча найбільш поширені види нерухомості в РФ дійсно відповідають цьому ознакою, це властивість поступово пом`якшується і з`являються винятки. По крайней мере, виникають свого роду прикордонні категорії, які мають частину властивостей, властивих нерухомості в традиційному її розумінні.
Наступна ознака - це матеріальність. Для початку варто відзначити, що будь-який об`єкт такого майна піддається оцінкам з точки зору фізичних характеристик. Це можуть бути дані про площі, місцезнаходження, як конструкцій і матеріалів. У сукупності ці відомості дають уявлення про можливу користь об`єкта - відповідно, виникає і його матеріальна цінність. Що стосується довговічності, то спочатку ця характеристика умовна, тому її уточнює закон. Так, відповідно до нормативів всі види нерухомості можуть також ділитися на 6 груп в залежності від технічного стану та експлуатаційного ресурсу. Мінімальний термін служби об`єктів нерухомості становить 15 років, а максимальний - 150 років.
Відео: Види нерухомості в США: кондо, таунхауси, приватні будинки
класифікації нерухомості
Існує безліч підходів до поділу об`єктів нерухомості за різними ознаками. Наприклад, ріелтори, які працюють з квартирами, на перше місце виводять такі параметри, як престижність району, кількість кімнат, поверховість та інші характеристики. Дещо інший підхід застосовується, якщо планується класифікувати види нерухомості, розрахованої на комерційне використання. В даному випадку поділ проходить в першу чергу за показниками ліквідності і рентабельності. Втім, фізичні властивості таких об`єктів і віддаленість їх від центру в місті в чималому ступені визначають їх інвестиційну привабливість на ринку.
Якщо ж підходити до поділу майна в ширшому ключі, то головним чинником класифікації буде походження. Зокрема, виділяють види об`єктів нерухомості, які були створені природою, а також за участю людини. Є і третя категорія - це нерухомість, яка була створена зусиллями людей, але в процесі експлуатації передбачає нерозривний зв`язок з природою. Наприклад, корисні копалини і земельні ділянки виступають ресурсами, з яких формуються об`єкти нерухомості природного походження. Як правило, вони спочатку перебувають у державній власності, але можуть переходити і в приватне володіння.
Основні види нерухомості
На сьогоднішній день вся нерухомість поділяється на три основні групи - земельні ділянки, комерційні об`єкти і житло. Кожна категорія, в свою чергу, передбачає власні класифікації та унікальні риси. Наприклад, земельна ділянка може мати різне призначення з точки зору експлуатації. Можна сказати, це найбільш неоднозначний вид майна, що пояснюється широким спектром способів його застосування. З іншого боку, житло і комерційну майно даного роду мають своїми унікальними рисами. Наприклад, подібні об`єкти можуть мати різні ступені готовності до експлуатації. Для земельної ділянки це властивість неактуально. Можна зробити висновок, що характеристики, види та особливості нерухомості тісно взаємопов`язані і допомагають у визначенні один одного. Але, якщо глибше ознайомитися з відмінностями кожного з основних видів нерухомості, то їх специфічні риси стануть більш вираженими. Також варто відзначити, що один вид нерухомості може переходити в інший. Наприклад, сільськогосподарську ділянку може перекваліфікуватися в землю під індивідуальне будівництво та згодом на його місці з`явиться заміський житловий будинок.
Житлова нерухомість
Для початку слід визначити, які об`єкти можуть називатися житлом. Як правило, під цим поняттям мається на увазі будова зі зручностями, що забезпечують проживання людини. Зазвичай види житлової нерухомості розрізняються по техніко-експлуатаційними характеристиками. У сукупності властивості приміщень квартир і будинків дозволяють їх виділяти в категорії елітної, типовий, бізнес-нерухомості і т. Д. Відповідно, і вартість розрізняється залежно від приналежності майна до однієї із зазначених груп. Також передбачається поділ житла на міське і приміське. У першому випадку зазвичай мова йде про квартири в окремих будинках і комплексах, а в другому - про котеджі. Бувають і прикордонні об`єкти. Наприклад, в містах споруджуються таунхауси, призначені для проживання кількох сімей. Хоча подібні об`єкти зберігають риси міських квартир, власники можуть мати індивідуальний вхід і власну ділянку біля будинку.
Окремо варто розглянути кондомініум - це тип житла, який може входити в різні категорії. Для розуміння особливостей даного майна варто розділити види об`єктів нерухомості на індивідуальні та загальні. Кондомініум відрізняється можливістю утримання в своєму складі кількох будинків або частини однієї будівлі, приміщення в якому будуть використовуватися різними власниками. Також цей вид нерухомості може передбачати наявність у складі земельних ділянок. Тобто, в цьому випадку один об`єкт може містити різні за класом одиниці нерухомого майна, які при цьому об`єднуються в загальну інфраструктуру.
Види комерційної нерухомості
На ринку нерухомості зазвичай виділяють чотири основні категорії комерційних об`єктів, які відрізняються характером експлуатації. Це торгові, складські, офісні та виробничі приміщення або комплекси площ. Нерідко в один об`єкт входять відразу кілька одиниць нерухомості з різних категорій. Наприклад, торгова площа з`єднується з приміщеннями, призначеними для зберігання товару. Загальною об`єднує ці категорії об`єктів характеристикою є орієнтованість на отримання матеріальної вигоди. Можна сказати, це види фінансової нерухомості, які тим чи іншим чином сприяють накопиченню коштів. Наприклад, виробничі комплекси призначені на виготовлення продукції, складські приміщення використовуються для зберігання готових для продажу або подальшого логістичного звернення виробів, а торгові об`єкти безпосередньо реалізують товар. Окремо варто виділити офісні приміщення, які можуть виконувати різні завдання від надання тих чи інших послуг до виконання керуючих функцій - наприклад, на тих же виробничих і торгових об`єктах. Житлову нерухомість теж в деяких випадках можна розглядати в якості комерційної. Наприклад, якщо власник здає площу в оренду, таким чином витягуючи фінансовий прибуток.
Відео: Слово Експертові 110. Судова оціночна експертиза // Основні види оцінки нерухомості
Земельна ділянка як різновид нерухомості
Як зазначалося вище, земля є об`єктом нерухомості природного походження і її можна розглядати в якості базисного майна. Залежно від того, який правовий статус має конкретну ділянку, визначається його цільове призначення. Найбільшого поширення набули види нерухомості, призначені для сільськогосподарського користування. Зокрема, виділяють землі для пасовищ, ріллі, сіножатей, висаджування багаторічних насаджень і т. Д. Ділянки, розраховані на ведення підсобного господарства, не можна використовувати, наприклад, для висаджування культурних рослин, але зате на них можна будувати комори, лазні, сінник та інші об`єкти інфраструктури домоволодіння. Досить популярна і категорія дачних ділянок. Вони відрізняються тим, що власник має право споруджувати на їх площі невеликі будинки. Але до житлових об`єктів такі будівлі не відносяться, тобто вони не розраховані на постійне проживання. На дані споруди також діють певні обмеження в плані комунікаційного забезпечення.
Окремо варто і категорія земельних ділянок, призначених для індивідуального будівництва. Якщо сільськогосподарські види нерухомості можна забудовувати житловими будівлями, то об`єкти для ІЖС дозволяють споруджувати приватні будинки і котеджі. Примітно, що багато сучасних котеджні селища організовуються на колишніх землях сільськогосподарського призначення, які в наші дні придбали статус ІЖС. До специфічної і малопоширений групи належать ділянки для наукових станцій. На таких землях організовуються дослідні комплекси і бази.
Мобільна нерухомість
Це як раз той випадок, коли можна говорити про виключення з правил при управлінні властивостями нерухомості як такої. Мобільні об`єкти, які відносяться до нерухомого майна, представлені так званими будинками на колесах. Як повноцінний об`єкт нерухомості такі конструкції не так давно набули масового поширення в США. Менш популярні такі види нерухомості в Росії, але їх також використовують для облаштування селищ, розташованих на віддалених будівельних майданчиках. До переваг мобільних будинків відносять невисоку вартість, невимогливість у виборі місця спорудження, а також універсальність в експлуатації. Серед недоліків відзначається невисокий рівень комфорту, середні характеристики довговічності і ненадійність. Це пояснюється тим, що більшість такого роду конструкцій все ж не розраховуються на постійне проживання.
Також є і юридичні тонкощі, які далеко не в кожному випадку дозволяють розглядати подібні конструкції як повноцінну нерухомість. Поняття і види таких об`єктів можуть відрізнятися в залежності від способу технічного пристрою. Так, оформлення документів на право власності сьогодні допускається для мобільних конструкцій, які базуються на фундаменті в межах ділянки, що належить власнику об`єкту. У деяких випадках допускається і реєстрація в «будинку на колесах». Звичайно, пристрій фундаменту для такої споруди змушує забути про властивості мобільності, хоча при бажанні користувач може з мінімальними втратами перемістити будинок на інше місце. У цю ж категорію частково підпадають морські судна, які також відносяться до об`єктів державної нерухомості, хоча по факту мають можливість переміщення.
Економічна сутність нерухомості
Цілеспрямоване вилучення матеріальної вигоди характерно більшою мірою для фінансової нерухомості. В цьому і полягає сенс існування такого роду об`єктів. Комерційні види нерухомості, її інвестиційні властивості і характеристики визначаються привабливістю на ринку. Тобто показниками, які обумовлюють ліквідність об`єкта і його можливу рентабельність в очах потенційного покупця або орендаря. Зведення багатоквартирного житлового будинку теж є інвестиційним проектом і відноситься до сфери комерційної нерухомості.
Фахівці в цій галузі займаються архітектурним плануванням, технічним проектуванням будинку і виконують його безпосереднє будівництво, орієнтуючись на майбутню інвестиційну привабливість. Але навіть після завершення будівництва, здачі будинку в експлуатацію і переходу квартир в статус житлової нерухомості інвестиційні характеристики зберігаються. Наприклад, навіть перший клієнт фірми, що реалізує житлоплощу цього будинку, може розглядати покупку не як місце для свого майбутнього проживання, а як інструмент фінансового вкладення з подальшим отриманням прибутку при продажу.
види власності на нерухоме майно
Найбільш поширеною формою володіння нерухомістю є приватна власність. Документ, що підтверджує це право, дозволяє конкретній особі розпоряджатися певним об`єктом нерухомого майна на свій розсуд. При цьому існують різні види власності нерухомості з точки зору приватного володіння. Так, виділяють індивідуальну і спільну власність. Другий різновид має місце в тих випадках, коли один неподілюваний об`єкт передбачає наявність двох і більше власників. У цьому контексті варто перейти до спільної формі власності, яка теж розглядається як загальна, але без виділення конкретних доль. Якщо ж передбачається поділ об`єкта нерухомості між власниками, то можна говорити ще одну форму власності - часткової. Спільне майно передбачає формування єдиних часток між власниками, але їх конкретні розміри не уточнюються. Це може бути квартира подружжя, яку купили в шлюбі на загальні фінансові кошти.
Відео: Нерухомість з аукціонів з питань банкрутства Як безкоштовно оцінити об`єкт
висновок
Все-таки основою для поділу об`єктів нерухомості на різні види і категорії є характер користування. Виходячи з особливостей майбутнього призначення, архітектори і будівельники формують експлуатаційні якості об`єкта, які закладаються на етапі розробки проекту і реалізуються вже на робочому майданчику. Передбачаються й спеціальні юридичні властивості, якими володіють різні види нерухомості. У цивільному праві закріплюються окремі умови утримання, експлуатації та здійснення ринкових операцій для різних категорій нерухомого майна. Наприклад, оподаткування може по-різному діяти стосовно житлової та комерційної нерухомості. Більш того, навіть всередині окремих категорій нерідко спостерігається диференціація в підходах до формування нормативних документів щодо утримання та обслуговування тих чи інших об`єктів. Це стосується, зокрема, дотримання санітарних норм, правил комунального обслуговування, питань забезпечення пожежної безпеки і т. Д.
