Економічна оцінка землі міської та сільськогосподарської
У міру розвитку законодавчого регулювання земельного питання оптимізується і процес продажу (купівлі) ділянки. У зв`язку з цим стає актуальним питання про те, скільки ж він повинен коштувати. І в цьому випадку на допомогу приходить економічна оцінка землі.
Загальна інформація
Важко переоцінити, наскільки важливим є повноцінний аналіз земельних ресурсів. Адже економічна оцінка - це ключовий фактор при укладанні договору. Неважливо що буде - продаж або оренда, але покупець і продавець зацікавлені в озвучуванні найбільш оптимальною для кожного з них ціни. Для найкращого результату ознайомлення відбувається як з різної документацією, так і безпосередньо на місці. Адже навіть у разі зручного розташування земля може бути забруднена, мати приховані недоліки або ж певну специфіку використання. Тому для кожного конкретного випадку підбирається певний перелік методів і підходів аналізу. Це дозволяє отримати максимально об`єктивну оцінку вартості. Для уникнення помилок під час розрахунків широко використовується програмне забезпечення.
Що ж включається?
Відео: Land use. Lesson 1: Introduction to the assessment of land
Коли проводиться нормативна грошова оцінка землі, то вважається вартість не тільки безпосередньо ділянки, але об`єктів нерухомості, які встановлені на ньому. Це все теж оцінюється на підставі сформованої ринкової ситуації. Економічна оцінка землі в сільському господарстві включає в себе і облік наявної інфраструктури, і існуючий кадастровий план. Таким чином, можна вже наперед прорахувати, що потрібно буде провести ще, а що вже є в готовому стані - тільки прийди і дій. Адже вигода після придбання може реалізовуватися протягом необмеженого часу. І це важлива відмінність землі від інших активів з певним терміном служби. Тому, з урахуванням перспектив, враховується і різноманіття природного ресурсу, і близькість, кількість населення, а також що ж тут буде розміщено і наскільки це вигідно.
Специфіка в Російській Федерації
Коли проводиться економічна оцінка землі, то необхідно сконцентруватися на особливій ролі держави. Воно повинно будувати законодавчий фундамент подальшого використання таким чином, щоб раціоналізувати охорону і використання ресурсу, сприятиме підвищенню родючості грунтів, працювати над відтворенням ґрунтів і зберігати сприятливі умови життя для людей. Особливо це важливо в містах. На практиці ринок землі в Російській Федерації досить складно об`єктивно оцінити через цілого ряду факторів:
- Нерозробленістю законодавства і нормативно-правової бази.
- Нерозвиненістю земельного ринку в цілому по країні.
- Специфіки конкретного об`єкта.
В такому випадку можливим є і те, що нормативна грошова оцінка землі буде виконана зі значними помилками. Особливо гостро ця проблема стоїть в міських умовах. Досить тільки відкрити газети, як можна прочитати про різні махінації або ж виробництвах, розміщених в центрі поселень і погіршують тут екологічну обстановку. Показники економічної оцінки земель ж дозволяють отримувати максимальну ефективність від розміщення чогось на певній території.
Як же це проводиться?
Як же виглядає економічна оцінка землі в сільському господарстві або ж в місті? спочатку визначається правовий режим. Під цим мається на увазі розгляд до цільового призначення, формою власності та отримання дозволу на використання. Давайте розберемо окремо кожен пункт. Отже, цільове призначення - це встановлені законодавством і нормативними актами порядок, межа і умови експлуатації території згідно конкретної мети в рамках певної категорії. Всього в Російській Федерації їх виділяють сім. За формах власності - земля може перебувати в влади держави, муніципалітету, приватної особи, колективу та інших. Щодо дозволу - тут існує цілий набір обмежень. Так, наприклад, громадянам іноземних держав заборонено передавати земельні ділянки, прилеглі до кордонів. Це ж стосується і деяких інших особливим зонам.
Хто підходить?
Економічна оцінка сільськогосподарських земель може бути проведена тільки для того ділянки, який знаходиться в цивільному обороті. Найбільш популярним в плані використання є приватне право. Але це не єдина можливість в плані володіння. Не варто ще й забувати, що є право безстроково користування в рамках муніципальної або ж державної власності. У таких випадках земля належить органам влади і самоврядування і федеральним казенним підприємствам. Ділянка з таким статусом не може бути внесе в капітал комерційних організацій. Але він може бути взятий в оренду. У таких випадках передбачається обмежене в часі використання на умовах укладеного договору. Там же прописуються і права розпорядження. Економічна оцінка міських земель в таких випадках шукається шляхом капіталізації доходу, що отримає орендодавець на підставі можливих в плані здійснення видів діяльності і з урахуванням його місця розташування.
Особливості державних або ж муніципальних земель
При їх використанні на правах оренди є специфічний момент: заборонено змінювати їх цільове призначення. Але це не єдино умова. Коли проводиться оцінка сільськогосподарських земель або ж промислових територій міста, то доводиться слідувати ще таким обмеженням:
- Заборонено використовувати ділянку таким чином, щоб це вело до погіршення умов навколишнього природного середовища, зниження родючості грунтів і деградації землі.
- Не можна здійснювати діяльність на території, яка не призначена для цього. Так, наприклад, на сільськогосподарських землях не можна будувати будівлі.
- Заборонено продавати і здавати в оренду.
- Інші вимоги, які встановлені федеральним законами, іншими нормативно-правовими актами Російської Федерації, суб`єктів РФ і органами місцевого самоврядування.
Відповідні дозволи видаються представниками влади у відповідних документах. При цьому враховуються основні цілі економічної оцінки землі, які і дозволяють вирішити, за скільки ж вона буде передана. Так, під сільське господарство виділяють під номінальні суми (в плані одержуваного прибутку), а ось видобуток нафти або корисних копалин - це зовсім інша справа.
види оцінювання
Для того щоб приблизно розуміти, скільки коштує певну ділянку використовують кілька різних підходів. Узагальнююча методика оцінки землі:
- Кадастровий підхід. Це визначення вартості всіх земельних ділянок в рамках кордону одного адміністративно-територіального утворення (область, район, місто, селище). У таких випадках вартість наділу вираховується за допомогою інструменту математичного співвідношення (тобто, 100 соток оцінено в 10 тисяч рублів, тоді одна - це всього 100 р.).
- Одинична оцінка. Цей підхід використовують для того, щоб визначити ринкову спеціальну вартість землі на поточний момент (тобто дату, коли незалежні експерти дають висновок про своє бачення, скільки необхідно заплатити за ділянку).
Для найкращого результату це робиться за допомогою комбінації трьох методів: витратного, порівняльного і дохідного. Отримана величина і визначається як вартість. Давайте трохи про них детальніше.
три методу
Відео: Кадастрова оцінка землі
Спочатку давайте приділимо увагу доходному. Він найбільш вагомий для бізнесу, оскільки дозволяє оцінити вартість землі виходячи з розмірів доходів, які хоче отримати потенційний покупець. Прибутковий метод базується на трьох принципах:
- Очікування.
- Максимально ефективного використання.
- Заміщення.
Як правило, інвестори і підприємці набувають землю для того, щоб отримати грошові доходи або ж інші вигоди. Тому для них і становить найбільший інтерес прибутковий метод. Порівняльний використовується в тих країнах, де є розвинений земельний ринок, і ціна визначається на підставі вартості інші ділянок. витратний підхід пропонує оцінку з позиції, що за територію не буде заплачено більше грошей, ніж буде витрачено на зведення всіх необхідних об`єктів.
висновок
Незалежно від того, чи буде проводитися економічна оцінка міських земель або ж сільських, промислового або ж сільськогосподарського призначення, слід запам`ятати, що загальний підхід до цієї справи один. І необхідно дотримуватися прийнятого протоколу для того, щоб подальша після оцінки угода не була б визнана недійсною.
