Земельне право: об`єднання земельних ділянок
Відео: Кадастровий номер земельної ділянки. Ріелтор Полубоярова Світлана. Тел. 066-114-00-00
Земельною ділянкою визнається частина поверхні землі з межами, визначеними відповідно до чинного законодавства. Утворити земельну ділянку можливо двома способами:
• Освіта земельної ділянки з вільних (невикористовуваних) земель, які на момент виділення знаходяться у власності муніципальної або державної.
• Розділ, об`єднання, перерозподіл земельних ділянок, а також виділення з ділянок землі, які до цього були у власності у фізичних (юридичних) осіб.
Незалежно від способу утворення нової ділянки землі, необхідно проводити дану операцію в суворій відповідності до земельного законодавства. Які етапи включає в себе утворення земельної ділянки при об`єднанні двох (або більше двох) раніше наявних ділянок землі? Хто має право проводити подібну операцію із землею? Які документи потрібні для того, щоб зробити законне об`єднання земельних ділянок?
Загальні вимоги
Під процедурою об`єднання ділянок землі розуміється сукупність кадастрових робіт, підсумком яких буде отримання власником кадастрового паспорта (виписки) новоствореного земельної ділянки. Об`єднанню підлягають тільки ті земельні ділянки, чиї кордони були офіційно закріплені відповідно до Наказу Мінекономрозвитку РФ від 17.08.2012 р При невідповідності хоча б одного з ділянок цим нормам, перед початком процедури об`єднання буде потрібно уточнити площу і межі землі власника.
Земельним законодавством встановлено загальні вимоги, за якими проводиться об`єднання земельних ділянок (розділ). Ділянки повинні відповідати наступним вимогам:
• Ділянки землі належать на момент об`єднання на праві власності одному власнику або знаходяться в частковій власності у двох і більше господарів (за умови отримання офіційної згоди всіх власників).
• Розташовані в межах одного і того ж муніципального освіти.
• Мають однакове цільове значення і відносяться до однієї категорії землі.
• Мають спільний кордон, тобто є суміжними.
Чи можна об`єднати земельні ділянки, які не належать на праві власності?
Найчастіше, подібне питання може виникнути, якщо мова йде про об`єднання ділянок землі, наданих одній особі на праві:
• Безстрокового постійного користування.
• Безоплатного термінового користування.
Відео: Про межування земельних ділянок земель загального користування і проведення кадастрових робіт
• Довічного успадкованого володіння.
Об`єднання таких ділянок законом допускається за умови, що всі підлягають об`єднанню земельні ділянки надані одній особі і на однакових умовах, наприклад, на праві безстрокового постійного користування. При цьому, у особи, яка використовує ділянки, виникає право постійного (безстрокового) користування на утворений ділянку без зміни умов і проведення додаткових аукціонів або торгів (п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ).
Ділянки з обтяженням
Чи допускається законом об`єднання ділянок землі, якщо у одного з ділянок є яке-небудь обтяження? Якщо ділянку землі знаходиться, наприклад, в заставі або здається на правах оренди, додатково буде потрібно отримати згоду на проведення процедури від заставодержателя (орендаря, землекористувача). Також слід врахувати, що при об`єднанні ділянок, один з яких знаходиться в заставі, право застави буде поширено на весь новостворений земельну ділянку, за винятком випадків, коли угодою з заставоутримувачем встановлено інші умови.
Етапи об`єднання ділянок
Як правильно зареєструвати ділянку, утворений шляхом об`єднання двох (декількох) ділянок землі? З чого необхідно почати об`єднання земельних ділянок? Земельне право визначає наступний порядок підготовки та оформлення земельної ділянки, утвореного за допомогою об`єднання:
• Отримання згоди всіх власників, яким належать земельне ділянки (що не потрібно, якщо всі ділянки належать одному власнику).
• Звернення до земельної (кадастровому) інженеру, з укладенням договору на проведення інженерно-технічних робіт і формуванню документації.
• Отримання на ділянку кадастрового паспорта, реєстрація об`єднаного новоствореного земельної ділянки в державній реєстраційній палаті.
Згода власників об`єднуються ділянок
Відповідно до норм п. 5 ст. 11.2 ЗКРФ, якщо планується реалізувати об`єднання земельних ділянок, за документами належать кільком особам одночасно або об`єднання ділянок землі, що належать різним власникам, підставою для початку цієї процедури завжди є письмова згода від кожного власника ділянок. Письмова згода складається за формою, з обов`язковим додатком виписки з Росреестра і копії паспорта (документа, що посвідчує особу). Бланк (нижче см.образец) об`єднання земельних ділянок заповнюється кожним зацікавленою особою індивідуально і підтверджується підписом.
Важливо! Не потрібна згода всіх власників, орендарів, землекористувачів або заставодержателів, якщо об`єднаний ділянку утворюється в примусовому порядку на підставі судового рішення.
В результаті відбувається об`єднання власників земельних ділянок, які володіють новоствореним ділянкою на правах пайової власності. Розмір частки кожного власника визначається при реєстрації права на об`єднаний ділянку і вказується в свідоцтві на землю.
Відео: The difference from IH SNT 2
Визначення меж майбутньої ділянки: до кого звертатися?
Об`єднання земельних ділянок для початку вимагає провести визначення та узгодження меж новоствореного ділянки. Проводити межування, тобто фіксацію кордонів, мають право тільки кадастрові інженери, що пройшли професійне навчання і обов`язково мають ліцензію на даний вид робіт.
Кадастрові (земельні, землевпорядні) інженери виступають в ролі фахівців, діючих за договором із замовником (власником ділянки) і не є державними службовцями. Вартість послуг по формуванню межового справи встановлюється самим кадастровим інженером, в залежності від передбачуваного обсягу роботи. Єдиний загальноросійський реєстр цих фахівців перебуває в публічному доступі на сайті Росреестр.
Функції кадастрового інженера
Після вибору фахівця, власнику потрібно укласти договір із земельною інженером і надати йому для дослідження документи на всі ділянки землі, які планується об`єднати в єдину територію. У завдання кадастрового інженера входить:
• Вивчення та аналіз документації на земельні ділянки, що підлягають об`єднанню.
• Виїзд на територію земельних ділянок та проведення вимірювальних робіт для визначення площі землі і точного розташування кордонів.
• Узгодження фактично існуючих кордонів ділянки землі з власниками сусідніх територій і, при необхідності, з місцевою адміністрацією.
• Підготовка і складання документів на підставі проведених геодезичних дій.
Відео: Послуги у сфері землеустрою, геодезії та оформлення прав на землю
Межовий план
Результатом роботи кадастрового інженера повинен стати пакет документів для офіційного реєстрації новоствореного ділянки в територіальному відділі органів кадастрового обліку.
• Технічний план території ділянки.
• Межовий план. Документ являє собою фактичний креслення земельної ділянки, схему об`єднання ділянок з додатками. Крім того, обов`язково зазначаються відомості про фахівця, який проводив роботи по визначенню меж і формування межового плану, включаючи Межовий план засвідчується підписом (електронно-цифровим підписом) земельної інженера, що склав документ.
Акт обстеження.
• При виявленні невідповідностей і спірних моментів, додатково в якості додатку до межевому плану, складається висновок кадастрового (земельного) інженера. У цьому документі повинна міститися детальна інформація про всі порушення або невідповідності, виявлених в ході дослідження документації на ділянки і роботи на місцевості, а також рекомендації фахівця до їх усунення.
Реєстрація дільниці, утвореної шляхом об`єднання
Порядок постановки на облік, а також реєстрації новоствореного ділянки землі визначається Федеральним законом «Про державний кадастр нерухомості» від 24.07.2007 р № 221-ФЗ (ст. 24) (далі - ФЗ).
Завершальний етап процедури об`єднання - звернення в кадастрову палату за місцем територіальної приналежності ділянки з подачею заяви про об`єднання наявних земельних ділянок в єдину територію і видачу кадастрового паспорта на нову земельну ділянку. До заяви слід додати всю наявну документацію на дільниці, що підлягають об`єднанню і межові справу (детальний список документів в ст. 22 ФЗ). За підсумком розгляду пакета документів, власник (власники) нової ділянки отримують на руки кадастровий паспорт.
Одночасно з цим новостворений ділянку ставиться на тимчасовий облік в державний кадастр об`єктів нерухомості. Власнику дається термін до 5 років з моменту постановки на облік для реєстрації права власності на новостворений ділянку (виняток - реєстрація права оренди, термін становить 1 рік). Протягом цього періоду слід звернутися до територіальної реєстраційну палату з наданням наступних документів:
• Кадастровий паспорт на утворений ділянку землі і кадастрові паспорта об`єднаних ділянок.
• Рішення про об`єднання земельних ділянок.
• Документація на ділянки, що підлягають об`єднанню.
Після закінчення терміну розгляду пакета документів, право власності на утворений шляхом об`єднання ділянку реєструється, земельній ділянці присвоюється індивідуальний номер. Власнику (орендарю) видається свідоцтво про реєстрацію. Одночасно з цим, ділянки, за рахунок яких був утворений зареєстрований ділянку землі, припиняють юридично існувати, свідоцтва на них анулюються.
Якщо терміни пройшли, а власник (орендар) не звернувся в установлені строки для реєстрації права власності, всі відомості про новоствореному ділянці виключаються з кадастрового реєстру, а результати об`єднання анулюються. Документи, надані власником ділянок для здійснення кадастрового обліку, повертаються подавцю під підпис протягом одного року. Однак, за умови, що протягом цього терміну документи ніхто не затребував, знищуються.
