Загальна часткова і спільна сумісна власність. Учасник спільної часткової власності на земельну ділянку. Часткова загальна власність - це ...

Більшості громадян нашої країни пощастило бути володарем певної власності: машини, квартири, будинки, дачі, меблів, предметів побуту та багато чого іншого. Коли мова заходить про право на власність, зазвичай мається на увазі можливість власника здійснювати зі своїми речами будь-які дії. Він може їх продати, подарувати, обміняти, змінити або зіпсувати. Найчастіше це рішення приймається господарем предмета самостійно (якщо не застосовуються будь-які обмеження, обумовлені в законодавстві).

Однак це правило не може бути універсальним, так як для нього існують винятки. Якщо майно належить не одному, а кільком людям (спільна часткова та спільна спільна власність), то при виконанні операцій з його участю потрібна згода всіх зацікавлених сторін.

Поняття про спільну власність

Спільною власністю стає майно, яке належить двом людям або більшій кількості осіб. Найчастіше це стосується предметів і об`єктів, які перейшли до власників в якості спадщини за законом.

Спадкодавця, що склали заповіт, зазвичай чітко вказують спадкоємців конкретних речей і об`єктів. Однак якщо такого документа немає, майно переходить спадкоємцям відповідно до порядку, зазначених у законодавстві. Існує сувора ієрархія, яка називається чергою. Як правило, в кожній з таких черг декілька рівноправних нових власників. Всі вони стають учасниками спільної власності, а їх права, можливості та обов`язки регулює Цивільний кодекс (ГК).

Види спільної власності і їх особливості

Відповідно до ГК, існує спільна часткова та спільна сумісна власність. Їх спільною рисою стає поділ права власності між декількома людьми, але учасники пайового виду майнових відносин можуть визначити розмір своєї частки, а при спільній сумісній власності це неможливо.

Яскравим прикладом останньої можна вважати всі предмети, а також рухомі і нерухомі об`єкти майна, які були придбані подружжям у період шлюбу. Частку кожного з них розрахувати неможливо.

Разом з тим закон визнає їх майно у спільній частковій власності, якщо при укладенні шлюбу був підписаний спеціальний договір. Шлюбним договором може бути визначена вартість частки кожного з подружжя. Вони навіть можуть зовсім відмовитися від загального ведення рахунків, вибравши роздільний режим.

Таким же чином люди, які беруть участь в селянське (фермерське) господарство, домовляються між собою про те, частки якого розміру будуть належати кожному з них. Іншими словами, в таких випадках мова йде про заміну відносин спільної власності пайовою участю. Такі маніпуляції можуть бути виконані виключно при одностайному рішенні сторін-учасниць. Зворотній метаморфоза неможлива.

Звичайно, не завжди учасники таких майнових відносин перебувають у родинних стосунках між собою. В результаті продажу власниками можуть стати зовсім чужі люди, але в будь-якому випадку кожному з них варто подбати про вибудовування нормальних відносин з іншими учасниками. Це диктують як правила хорошого тону, так і елементарний здоровий глузд: рано чи пізно виникне необхідність в їх сприянні.

Права власника спільної часткової власності: трохи важливої теорії

Щоб глибше зрозуміти правові норми, які регулюють майнові відносини учасників спільної власності, варто звернутися до джерела сучасного права - давньоримської юриспруденції. У працях римлян зазначено, що кожен власник може розпоряджатися спільною правом володіння всією річчю. Це означає, що йому належить не конкретна частка майна, а частка права на цей об`єкт або предмет. Таким чином, часткова спільна власність - це володіння правом на розпорядження майном, а не самою річчю.

Практичне застосування описаного вище правила полягає в наступному: власник однієї четвертої частки в праві спільної часткової власності на об`єкт нерухомості (наприклад, квартиру), площа якої становить 80 кв. м, не може вважати себе володарем 20 кв. м даного житла. У його розпорядженні знаходиться одна з часткою в праві на всю квартиру, однак не право на чверть площі.

Існують умови, при дотриманні яких учасник спільної часткової власності може стати одноосібним володарем майна, також йому може бути доступна процедура закріплення за собою права на користування своєю частиною.

Окремі аспекти володіння і користування об`єктом спільної власності

ГК РФ надає всім власникам наступні можливості:

• Володіння конкретним предметом (реальне володіння).
• Використання своєї речі, предмета або об`єкта (отримання вигоди шляхом його прямого застосування, отримання плодів, продукції та доходів).
• Розпорядження зазначеним предметом (здача в оренду, продаж, обмін, віддача в якості застави).

Частка у праві спільної часткової власності накладає на власника зобов`язання узгодження запланованих їм дій з усіма іншими правовласниками. Слід враховувати той факт, що якщо учасник не зможе знайти спільну мову хоча б з одним з інших власників частки (навіть найменшої), всі вжиті ним дії з об`єктом будуть розцінені як неправомірні.

Приклад для ілюстрації

Розглянемо ситуацію, при якій спільна часткова власність на земельну ділянку з декількома деревами належить чотирьом людям. Один з них зацікавлений в тому, щоб самому використовувати об`єкт. Інші не бажають ділити його або на ньому працювати, їх пропозицією стає передача землі в оренду. На жаль, при такій формі власності голосування не може бути вирішенням питання, так як всі без винятку учасники повинні бути згодні з підсумковим результатом.

Яким способом можна прийти до спільного знаменника?

Якщо компромісу досягти не вдається, учасник спільної часткової власності має право звернутися до суду. Відповідно до закону, позивач може просити (або навіть вимагати), щоб йому надали можливість володіти і користуватися частиною спільної ділянки (або будь-якого іншого об`єкта), який співмірний його частці.

Якщо це неможливо, то інші учасники, що володіють і користуються майном, можуть компенсувати позивачеві вартість його частки.

Немає такого закону, за яким суд міг би змусити одного з учасників продати загальний об`єкт або погодитися на його здачу в оренду. Цивільне право передбачає укладення подібних договорів тільки на добровільній основі. В крайньому випадку, людина може продати одну з тих частин, на які розділена часткова спільна власність. Це може бути виконано в обхід отримання згоди інших учасників, проте обов`язково має бути дотримано право переважної покупки.

Правовий аспект: прострочені кредитні зобов`язання

Частка у спільній частковій власності є частиною майна людини. Це дає право кредиторам претендувати на відшкодування заборгованості за рахунок її вартості. Закон дозволяє застосовувати ці заходи при стягненні боргів з учасників і часткової, і спільної власності.

Здійснюючи примусове визначення і оцінку частки (якщо мова йде про спільну власність), а також її продаж, кредитори повинні враховувати правові інтереси інших сторін. Як і у випадку з добровільної продажем, учасники мають переважне право першими запропонувати свою ціну. Якщо ця процедура не буде дотримана, і частку купить стороння людина, після судового розгляду угода може бути оскаржена.

Зважаючи на це кредитор може вимагати від боржника продажу його частки одному з учасників. За таких обставин продаж майна, що перебуває у спільній частковій власності, повинна бути виконана без заниження його вартості (що могло б бути вигідним для боржника і покупця). Ця умова спрямована на захист інтересів кредитора.

У тому випадку, коли ніхто з учасників не виявив бажання придбати ще одну частку, борг повинен бути погашений шляхом її продажу з публічних торгів. Така міра покликана захистити боржника від навмисного заниження ціни, так як в процесі торгів він має шанс отримати максимальну суму.

Цікаво те, що у кредитора немає права на покупку частки боржника, так як він може порушити права інших учасників. Коли ж вони відмовляються від своїх переваг, набирає чинності вимога закону про організацію торгів. Описана процедура актуальна тільки в тому випадку, коли у боржника є часткова спільна власність. Це ніяк не може бути застосовано до тих, хто володіє часткою в спільному майні. В такому випадку кредитор може наполягати тільки на виділення частини заборгував, щоб стягнути з нього борг іншими методами.

Що слід знати про зміст, ремонті і модернізації об`єктів, що перебувають у спільній власності?

Будучи власником будь-якого майна, людина, природно, проявляє турботу про його стан і збереження. Він не тільки користується правами і перевагами, але ще і несе певну відповідальність. Наприклад, на його плечах лежить турбота про зміст предметів і об`єктів, а також ризики, пов`язані з їх пошкодженням і загибеллю.

До основних недоліків можна віднести:

• Необхідність капітального і поточного ремонту.
• Страхові платежі.
• Витрати на реєстрацію.
• Оплату охорони і комунальних платежів.
• Виплату податків.

Зазначені нюанси актуальні і для людей, які володіють спільним або пайовою майном. Спільна часткова власність - це специфічний вид активів, тому суми витрат ділять між власниками пропорційно величині їх частки. Нести фінансові зобов`язання повинні всі учасники, незалежно від того, користуються вони об`єктом чи ні.

У тих випадках, коли хтось із учасників не хоче платити домовлену частину витрат на утримання об`єкта, інші можуть вдатися до примусового стягнення грошової суми.

Однак варто внести застереження про те, що учасники можуть вдатися до судового позову тільки в тому випадку, коли будинок у спільній частковій власності (або інший об`єкт) може серйозно постраждати через несплату частини комунальних платежів, обов`язкових ремонтних або відновлювальних робіт. Оббивка кімнат дорогими панелі не буде визнана необхідними роботами, отже, немає сенсу чекати компенсації її вартості.

При бажанні облагородити або прикрасити майно оптимальним стане отримання письмової згоди на такі заходи. Документ стане підтвердженням одностайного рішення і дозволить тому, хто здійснив ці дії, збільшити свою частку пропорційно вкладенням.

Навіщо потрібна спільна часткова власність і що з нею робити?

Як і будь-яке інше майно, часткова спільна власність - це об`єкт спадкування, дарування, угод купівлі / продажу або здачі в оренду. Тільки сам учасник має право вирішувати, як йому вчинити зі своєю часткою.

Однак правила є правила, і їх необхідно дотримуватися. Тому при бажанні продати частку сторонній людині (який не є учасником спільної власності) продавець зобов`язаний написати і розіслати інформаційні листи іншим власникам. У них слід вказати обсяг і вартість частки, що продається, а також інші умови. Лист може бути вручено особисто, під розпис або відправлено поштою.

У тому випадку, коли ніхто із співвласників не зацікавлений в покупці, ділянка у спільній частковій власності (інший предмет або об`єкт) може бути проданий будь-якому покупцеві.

Слід знати, що учасники часткової власності можуть міркувати про те, чи будуть вони купувати частку чи ні, на протязі наступних періодів часу:

• При продажу нерухомого майна - один місяць.
• Коли мова йде про рухоме предмет - десять днів.

Оскаржити законність проведення операції власники можуть протягом трьох місяців після її здійснення. Якщо у них є якісь сумніви, вони не повинні пропускати цей термін, так як після суд не стане розглядати їх справу. Власникам слід знати, що їм не вдасться домогтися визнання угоди недійсною, можливий тільки переклад права власності на одного з учасників.

Особливість процедури дарування, заповіту або віддачі в якості застави полягає в тому, що повідомляти інших учасників не потрібно. У будь-якому випадку ця угода буде визнана законною і дійсної.

Спільна часткова власність на земельну ділянку: як правильно розпорядитися майном?

Всі описані закони і правила дійсні також у тому випадку, коли об`єктом часткової суспільної власності є земля. Правда, операції з такою нерухомістю пов`язані з цілим набором специфічних особливостей.

В першу чергу слід зауважити, що число власників у деяких ділянок може досягати декількох сотень. Це пов`язано з тим, що багато сільськогосподарські землі були цілеспрямовано виділені, щоб стати частковою власністю працівників радгоспів і колгоспів (вже після ліквідації організацій).

Сьогодні існує стійкий інтерес до таких ділянок. Деякі з них використовуються для вирощування продукції, на інших будують житлові будинки. На продаж і покупку землі заборон немає, правда, є деякі обмеження щодо перепродажу паїв третім особам (щоб уникнути безгосподарного використання ресурсів).

Власники, плануючи продаж, обмін чи передачу в оренду, звертаються до інших учасників, щоб ті дозволили виділити їх земельні частки у спільній частковій власності. Мета цієї дії вказувати не обов`язково, так як фактично це стосується тільки власника паю. Найчастіше нею стає:

• Угода між громадянами або за участю організації (передача в дар, обмін, продаж, купівля, здача в оренду).
• Виникнення спадкових прав на певну частку ділянки (відповідно до заповіту або законом).
• Рішення суду про правомірність майнових претензій на частку.
• Процес приватизації землі.

Для виділення частки необхідне рішення зборів пайовиків. Вони визначають те місце, де буде виділена земля, і позначають його на плані ділянки. Потім приходить черга межування - процедури, що проводиться кадастровим інженером на місцевості. Виділена частка відгороджується, і їй присвоюється новий кадастровий номер.

Пайовик зобов`язаний проінформувати громадськість про свій намір виділити пай і організувати збори власників. Він може використовувати будь-який зручний йому місцевий канал ЗМІ (газети, радіо, телебачення).

Присутні пайовики стверджують проект межового плану, складають протокол і підписують акт про погодження меж нової ділянки. Подальші документи власник виділеного паю отримує в Росреестра.

Як розподілити прибуток від спільної часткової власності

В результаті самостійного використання загального об`єкта усіма власниками, його продажу або здачі в оренду вони отримують певний дохід. Так як власність загальна, то і гроші не можуть належати комусь одному.

Фактично питання про те, яка частина доходу належить кожному власнику частки, не регулюється законодавством. Вони вирішують це питання між собою в процесі переговорів і обговорення. Держава визначає лише порядок документального оформлення рішення учасників спільної власності про розподіл їх доходу.

Найчастіше отримані кошти ділять між власниками майна пропорційно величині їх часткою. При цьому слід враховувати зусилля, які були докладені кожним з них для отримання доходу. Нерідко власник невеликої частки, який виконав великий обсяг робіт (наприклад, необхідних для обробки спільної земельної ділянки, його продажу або здачі в найм), може розраховувати на солідну частину прибутку.

Особливу увагу власникам варто звернути на те, як буде документально підтверджена продана спільна часткова власність. Договір купівлі-продажу не може просто містити вказівку про перерахування грошей одному з власників. Адже це не дозволяє виконати правильний і достовірний розрахунок податкових відрахувань.

Власники зобов`язані скласти між собою угоду або додаткову угоду, що йде з договором купівлі-продажу. Вказавши в цьому документі всі дані про розподіл отриманих ними грошових коштів, вони надійдуть відповідно до законодавства.

Багато учасників спільної часткової власності, стикаючись з необхідністю проведення будь-яких операцій зі своєю частиною майна, зазнають труднощів з дотриманням всіх законодавчих норм і правил. Це не дивно, адже в побуті люди не так часто стикаються з майновим законодавством і не можуть швидко зорієнтуватися в численних нюансах своєї справи.

Ситуацію часом ускладнюють натягнуті відносини між власниками або їх небажання йти на компроміс. Щоб всі вжиті дії були законними, правильними і не могли бути оскаржені, краще звернутися до юриста. Кваліфікована допомога істотно полегшує і прискорює багато процедур, особливо якщо справа доходить до суду, коли потрібен дозвіл майнових суперечок.