Як приймати квартиру в новобудові: тест на якість, акт прийому-передачі, поради

Після завершення будівництва будинку в новобудові не поспішайте брати у забудовника ключі від квартири. Спочатку потрібно перевірити якість виконаних робіт. Детальніше про те, як приймати квартиру в новобудові, читайте далі.

повідомлення

Коли забудовник отримує дозвіл на введення будівлі в експлуатацію, він відправляє клієнтам паперовий лист. У ньому міститься запрошення на огляд приміщення. Особливо хороші компанії ще і подзвонять, і повідомлення відправлять. Незайвим буде підписатися на групу забудовника в соціальних мережах. Коли він буде роздавати ключі, зателефонуйте і узгодьте час для приймання.

Цей процес проходить в два етапи. Перший - зустріч в офісі для звірки документів. Другий - огляд квартири на предмет виявлення недоліків. Якщо клієнта все влаштовує, він підписує акт. Якщо немає - становить претензію.

Перед тим як приймати квартиру в новобудові, потрібно прочитати договір пайової участі (ДДУ). У ньому детально прописані умови передачі нерухомості. Залежно від типу обробки (чистове або чорнова) покупець має право звірити побачене в квартирі з тим, що зазначено в його договорі. Наприклад, якщо в документі прописано, що вхідні двері повинні бути металевою, то покупець перевіряє факт її наявності, працездатність і цілісність. Колір, товщина і тип механізму в договорі не прописуються.

До документа повинна додаватися експлікація, в якій схематично представлена планування приміщення, розподіл на секції. Розглянемо детальніше. На що слід звертати увагу і як приймати квартиру в новобудові.

відвідування офісу

До забудовнику потрібно приїжджати з оригіналом паспорта. Договір брати не обов`язково. Забудовник і так знайде клієнта в ДДУ. Ті, хто проживає в іншому місті, майно оформляли на кілька людей, слід оформити довіреність на будь-якого з співвласників. Ця людина і буде представляти інтереси клієнтів у забудовника. Ця ж схема може бути застосована, якщо нерухомість оформляли на літніх батьків дорослі діти.

Не піддавайтеся на вмовляння забудовника! Приймання квартири (підписання акта) здійснюється тільки після перевірки приміщення. Також не слід підписувати акт голосування з вибору керуючої компанії, оскільки ви ще не є власником житла.

Терміни передачі квартири

У ДДУ прописуються терміни передачі майна. Після закінчення обумовленої дати пайовик має право отримати неустойку. З якого моменту починається відлік?

Зазвичай в договорах прописується дата. Наприклад, забудовник зобов`язується ввести будинок в експлуатацію в другому півріччі 2017 року. Тобто дозвіл повинен бути виданий до 31.12.17 включно. З моменту отримання дозволу починається відлік терміну передачі майна. Якщо дозвіл не отримано, то відлік починається в останній день, зазначений в ДДУ.

Якщо забудовник здає майно з відстрочкою в один день, у клієнта є право отримати неустойку. Якщо передача майна здійснюється впритул до кінця терміну, то забудовник зробить все, щоб клієнт якомога швидше підписав акт. У ДДУ також прописується термін, який виділяється клієнту на перевірку житла. Відлік починається з моменту отримання повідомлення.

Порушення прав

Навіть якщо забудовник порушив права клієнта, стягнути неустойку можна, представивши акт, в якому вказана фактична дата передачі об`єкта. Для цього потрібно скласти і направити забудовникові претензію в двох примірниках. Забудовник повинен дати письмову відповідь протягом 10 днів. У документі прописуються такі реквізити:

• сторони договору;
• реквізити договору;
• адреса житлового будинку;
• параметри квартири;
• терміни планової здачі майна;
• вимога отримати неустойку в розмірі 1/150 ставки рефінансування за несвоєчасну здачу квартири в новобудовах;
• ціни ДДУ, якщо їх декілька.

До документа додаються копії акта, платіжних доручень про оплату ДДУ.

Поважаюча себе компанія запросить клієнта в офіс і торгуватиметься щодо компенсації. Щоб не помилитися з сумою, потрібно заздалегідь розрахувати, що належить за законом:

(1/150) * Ставка рефінансування * (Ціна квартири / 100) * Кількість днів

Якщо домовленість досягнута, то клієнту запропонують підписати угоду про досудове врегулювання спору. У ньому повинні бути вказані не тільки сума виплати, а й термін, за який відбулася виплата. Якщо справа дійде до суду, то в разі прийняття позитивного рішення забудовникові доведеться заплатити неустойку, штраф і всі судові витрати.

приклад

Клієнт купив квартиру за 4 млн р. Акт підписав 12 червня 2016 р Прострочення становить 73 дня. Ставка рефінансування становить 11%:

Неустойка = (1/150) * 11 * (4000000/100) * 73 = 214133 р.

Якщо в період прострочення ставка змінилася, то розрахунки здійснюються два рази за різними ставками. Отримані результати потім сумуються.

види недоліків

Як правильно приймати квартиру в новобудові? Як вже було сказано раніше, в першу чергу слід перевірити саме майно. Недоліки будуть в будь-якому випадку. Десь більше, десь менше. Право клієнта на якісну квартиру прописано в трьох законах: ГК, ФЗ№214 «Про пайову участь», ФЗ № 2300 «Про захист прав споживачів».

Забудовник зобов`язаний усунути всі недоліки або компенсувати клієнтові витрати на їх виправлення. Недоліки фіксуються в акті, який складається у двох примірниках. Дефекти новобудов діляться на дві групи: суттєві і не дуже.

До грубих відносять недоліки, при наявності яких жити в квартирі неможливо: забита каналізація, діра в стіні, вікні, зламані двері і т. Д. При наявності хоча б одного з таких дефектів акт прийому-передачі квартири, зразок якого буде представлений далі, підписувати не можна. Після виправлення дефектів складається новий документ з фактичною датою приймання.

Несуттєві недоліки жити не заважають: ями в штукатурці, подряпини на вікнах, зламаний доводчик на двері і т. Д. Для підтвердження недоліків складається незалежна експертиза. У таких випадках підписується дефектний і акт приймання-передачі. Якщо клієнт в такій ситуації відмовиться підписувати акт прийому, то він обов`язково повинен вказати це в дефектному акті. Через два місяці забудовник може в односторонньому порядку скласти акт. Якщо він ще доведе, що клієнт навмисно ухиляєтеся від приймання приміщення, то і передачу квартири він зможе здійснити самостійно.

Недоліки можуть бути виявлені і після передачі квартири. На це по ФЗ № 214 клієнту відведено п`ять років, з них три роки - на інженерне обладнання. Клієнту залишається тільки перерахувати недоліки в письмовому вигляді і дочекатися їх виправлення.

виправлення недоліків

Забудовники рідко погоджуються компенсувати витрати на усунення недоліків та пропонують виправити їх самостійно. Цей процес сильно затягується. У жодному законі не прописано, який «розумний строк» виділяється на виправлення робіт. Деякі недоліки клієнтам буде зручніше виправити самостійно. Тому коли здійснюється приймання квартири, потрібно тверезо оцінювати всі дефекти.

На практиці великий забудовник, який здає відразу 150 квартир, вносить виправлення за 3 тижні, 500 квартир виправляються 1,5 місяця. Якщо мова йде про 1000 житлових приміщень, то усунення недоліків здійснюється за 3 місяці. Це вважається маленьким терміном.

Клієнт отримає ключі від приміщення тільки після підписання документів. До цього моменту забудовник самостійно домовиться з підрядниками, передасть їм ключі, а по завершенні робіт ще раз запрошує клієнта на приймання. Якщо всі документи вже підписані, але все одно є дефекти, то час проведення робіт забудовник повинен узгодити з клієнтом. Віддавати ключі будівельникам в такому разі не слід. Краще з`явитися на проведення робіт.

Після того як документальна частина приймання квартири пройдена, потрібно відвідати саме приміщення і ретельно перевірити всі поверхні.

Що взяти з собою

Для перевірки приміщення потрібно взяти з собою:

• блокнот: щоб записувати всі недоліки, перевірити вентиляцію;
• ліхтарик: також знадобиться при перевірці вентиляції;
• лампочкою перевіряють цоколі, електробритвою - розетки;
• відзначати недоліки потрібно крейдою;
• рівень, рулетка і схил знадобляться, щоб перевірити кривизну стін і площа приміщення;
• перед входом в квартиру зніміть показання електролічильника.

Хто допоможе прийняти квартиру в новобудові? Електрик. Він допоможе перевірити працездатність розеток і вимикачів. Важливо перед перевіркою перечитати договір і виписати ключові моменти. Шукати потрібний пункт договору в процесі перевірки приміщення буде дуже важко.

Як вносити зауваження

Всі знайдені недоліки фіксуються в дефектному акті. Бланк документа можна заздалегідь взяти у забудовника, щоб вже на місці не вписувати всі реквізити самостійно.

У документі перераховуються недоліки на дату перевірки. Документ обов`язково повинен підписати забудовник. Таким чином він погоджується з вашими недоліками. Просіть у співробітника компанії довіреність на оформлення таких документів. У ній повинна бути формулювання «право підписувати акти або відомості». Разом з цим документом заповнюється акт прийому-передачі квартири, зразок якого представлений на фото далі.

Копії обох документів зберігаються у обох сторін угоди. Якщо недоліки серйозні, то на повторну перевірку потрібно буде взяти перший дефектний акт.

Громадські місця

Ліфти і під`їзди не є приватною власністю. Побажання по їх благоустрою потрібно адресувати керуючої компанії після прийому квартири. Але перевірити їх все одно потрібно. Тим більше що у кожного мешканця буде частка в цьому майні.

Закон не зобов`язує прописувати в ДДУ вид обробки в місцях загального користування. Але і поважаючий себе забудовник не покладе в під`їзді лінолеум, якщо обіцяв плитку. На даному етапі можна перевірити рух вхідних дверей. Вона повинна нормально відкриватися, бути рівною і не скрипіти. Поштові скриньки повинні висіти в холі на забарвлених або отштукатуренних стінах.

У багатоповерхівці повинен бути працюючий ліфт. Без нього забудовник не отримає дозвіл на введення. Досить, щоб працював хоча б один з ліфтів. В ідеалі ліфт повинен бути обшитий фанерою і пластиком. Тоді мешканці без проблем зможуть доставляти будматеріали і меблі.

Лічильники

Перед тим як прийняти квартиру в новобудові у забудовника, потрібно зняти показання з електролічильника. Тоді мешканці будуть платити саме за споживану електроенергію. До цього моменту всі комунальні витрати оплачує забудовник і керуюча компанія. У будинках з індивідуальним споживанням лічильники є і на поверхах. Показання з приладів потрібно вказати в акті приймання. Тільки після цього можна включати автомат на електрощитку.

Підвал і горище

Власники квартир на першому і останньому поверхах повинні також переглянути технічний поверх. Так можна впевнитися, що дах взагалі існує і вона не тече, що труби сухі, запаху каналізації немає.

квартира

Як приймати квартиру в новобудові? Всі обов`язкові елементи перераховані в ДДУ в пункті «Характеристика об`єкта». Приклад оформлення даного пункту:

«Квартира передається з частковою обробкою і виконаними роботами: стіни оброблені штукатуркою, підлоги покриті цементним стягуванням, встановлені пластикові вікна і балконні двері, засклена лоджія, встановлена металеві вхідні двері. Установка електроплити, горизонтальної розводки водопостачання здійснюється пайовиком за свій рахунок ».

На ці елементи і потрібно звертати увагу під час приймання. Як приймати квартиру в новобудові без обробки? Якщо коротко, то потрібно переконатися, що всі поверхні рівні і без перепадів.

Площа квартири

Перед поїздкою на місце проведення робіт слід зробити копію плану квартири. Параметри приміщення вимірюють уздовж стін на рівні підлоги. У розрахунок не береться площа дверних прорізів, арок.

Вхідні двері

Дверна коробка повинна відповідати розміру отвору. Вона повинна бути рівною, легко відкриватися і закриватися. Перевірити це легко. Крива двері буде самостійно відкриватися і закриватися. Виправити дефект просто. Потрібно зняти двері з коробкою з отвору і перевстановити. Обов`язкова наявність рівною стяжки у порога і кріплення стиків монтажною піною.

балкон

На всіх вікнах і дверях повинні бути ручки та ущільнювачі. Перші легко і плавно ходять, а другі не бовтаються. Скло без тріщин. Стулки вільно рухаються.

Стеля

Цегляний і панельний будинок будується з плит. Їх стики буде видно на стелі. Щоб не було перепадів, такі місця зашпаровують розчином. Перепад по висоті повинен бути менше 2,5 мм. В іншому випадку таке порушення вважається істотним. На даний недолік не слід звертати увагу, якщо ви плануєте встановити натяжна стеля. У монолітному будинку стелю ллють на каркасі. Стиків не видно.

Підлога

Як приймати квартиру в новобудові без обробки? Стяжка повинна бути рівною, без тріщин і пустот. Під час ходьби по кімнатах звук скрізь повинен бути однаковий. Для цієї перевірки ідеально підійдуть жіночі шпильки. У кросівках і взуття з м`якою підошвою визначити різницю не вийде.

Між квартирами і на стику стін обов`язково залишають зазори. При температурних перепадах стяжка може стискуватися. Щоб два ділянки не здавили один одного, між ними має бути відстань.

стіни

Квартири з обробкою найважче перевіряти. У них повинні бути оштукатурені стіни. До кожного з трьох існуючих видів покриття передбачені свої вимоги.

Новобудова: тест на якість стін

Проблема полягає в тому, що в ДДУ НЕ прописується конкретний вид штукатурки. До виїзду на місце проведення робіт можна попросити забудовника підняти внутрішню документацію, а саме «Архітектурні рішення», в яких прописано, який конкретно вид штукатурки використовується. Чесний забудовник не стане приховувати цю інформацію і надасть її клієнту, хоч і не зобов`язаний. Завдання пайовика - звірити фактичне значення з нормативним за допомогою правила і рівня. Якщо зважитеся самостійно виправляти недолік, то врахуйте, що на відхилення в 1 см піде дуже багато матеріалу.

Найменше відхилення спостерігається у забудовників, які використовують поліпшену гіпсову штукатурку. Вона коштує дорого, але краще вирівнюється. Вона біла і гладка. Єдине місце, де її не можна використовувати - це санвузол. Гіпс не переносить вологу.

електрика

В квартирі повинні бути електропроводи для підключення дзвінка, розеток і вимикачів. Якщо ці елементи передбачені в ДДУ, то вони не повинні вивалюватися з стін, нагріватися і іскрити. Перевірити їх працездатність можна, підключивши електробритву. Брати на перевірку підзарядку і ризикувати мобільним телефоном не варто. У разі несправності мережі доведеться замінити телефон, наприклад, за 50 тис. Руб., А не електробритву за 3 тис. Руб. Якщо забудовник встановив цоколі, то варто перевірити їх на працездатність, укрутивши і викрутивши лампочку. При відсутності всіх перерахованих елементів на перевірку слід запросити електрика і переконатися в тому, що всі розетки і вимикачі можна буде без проблем підключити. Ось як перевіряються квартири з оздобленням.

водопостачання

Місце біля стояків повинно бути сухим, а крани повинні відкриватися з силою. Слід перевірити наявність трійника у ванній і туалеті. Він об`єднує зливні труби унітазу, раковини і ванни в одну. До правильно встановленої конструкції доступ буде з будь-якого місця у ванній.

опалення

Радіатори повинні надійно і рівно кріпитися на стінах на затягнутих болтах. Якщо температуру пристрою можна регулювати, то забудовник повинен заздалегідь встановити регулятор або видати його під час передачі ключів.

вентиляція

Як приймати квартиру в новобудові? Відкрийте вікна і двері. Візьміть аркуш паперу і прикладіть його до вентиляційного отвору. Якщо він прилипає, значить, проблем з витяжкою немає. Проводити експерименти з запальничкою і сірниками не рекомендується. Якщо з вентиляцією є проблеми, то подібні експерименти можуть призвести до вибуху.

Як приймати квартиру в новобудові: пам`ятка

1. На приймання в офіс з`являться всі пайовики одночасно. При собі потрібно мати паспорт та бажано ДДУ.
2. Не можна підписувати акт приймання без огляду приміщення.
3. Як приймається квартира в новобудові? Документи (акт приймання і дефектувальних акт) повинні бути підписані забудовником і клієнтом.
4. У ДДУ прописується три терміни: отримання дозволу на введення житла в експлуатацію, передачі квартири, прийняття приміщення. У разі порушення будь-якого з них складається претензія і ведуться переговори про неустойку.
5. Забудовник повинен усунути недоліки за свій рахунок або компенсувати витрати дольщику.
6. На перевірку об`єкта потрібно приїжджати з набором інструментів, блокнотом і ручкою.
7. Залежно від того, які виявлені недоліки, складається дефектний акт. При виявленні грубих порушень в процесі будівництва підписувати акт приймання приміщення не можна.